Zarzuty do operatu szacunkowego nieruchomości zawsze popieramy odpowiednimi dowodami. W jaki sposób podważyć pracę rzeczoznawcy i od czego zacząć? Informacje na ten temat znajdziesz w tym artykule.

Zarzuty do operatu szacunkowego nieruchomości — od czego zacząć

To, w jaki sposób zgłosimy zarzut do operatu szacunkowego, uzależnia kto zlecał jego sporządzenie. Jeżeli wycenę przygotowano na potrzeby indywidualne, samodzielnie kontaktujemy się z rzeczoznawcą. W przypadku, gdy operat został sporządzony na potrzeby prowadzonego postępowania, wszelkie uwagi kierujemy do organu zlecającego. W zgłoszeniu powinny być uwzględnione nie tylko wykryte błędy, czy wątpliwości. Ważne jest również, aby wskazać rzeczoznawcy termin, w którym ma się odnieść do wskazanych wątpliwości. Jeżeli mamy do czynienia ze zleceniem indywidualnym sami określamy taki czas, kontaktując się z wykonawcą. W przypadku zgłoszenia skierowanego do organu prowadzącego postępowanie warto upewnić się, że zadbano o wskazanie terminu otrzymania odpowiedzi od rzeczoznawcy.

Jeżeli uznamy wyjaśnienia biegłego za niewystarczające lub w ogóle nasze uwagi zignorowano, wnioskujemy o przeprowadzenie rozprawy z udziałem biegłego. Takie prawo wynika z art. 89 kodeksu postępowania administracyjnego. Jakie skutki ma takie działanie? Na rozprawie mamy możliwość zadania rzeczoznawcy pytań oraz uzyskania wyjaśnień na temat błędów w operacie. Z posiedzenia zostanie także sporządzony protokół, który może być pomocny w dalszym postępowaniu.

Zarzuty do operatu szacunkowego nieruchomości — ponowna wycena

W przypadku składania zarzutów do operatu szacunkowego możemy także skorzystać z prawa przedstawienia własnych dowodów. Najczęściej stosuje się kontroperat, czyli wycenę sporządzaną przez innego rzeczoznawcę. Aktualnie uznaje się, że jest to jeden z najskuteczniejszych środków pozwalających na zakwestionowanie otrzymanego operatu szacunkowego. W kontroperacie stosuje się wyliczenia oparte na innej bazie nieruchomości bądź też odmienne podejście. W tym wypadku należy jednak pamiętać, aby wycenę zlecić uprawnionemu rzeczoznawcy. Tylko w takiej sytuacji otrzymany dokument stanie się dowodem w sprawie. Sporządzenie kontroperatu wiąże się więc z poniesieniem dodatkowych kosztów.

Zarzuty do operatu szacunkowego nieruchomości — jak sprawdzić poprawność wyceny

Jeżeli mamy jakiekolwiek wątpliwości co do sporządzonego operatu szacunkowego możemy także poddać go kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Uprawnienie to wynika z treści artykuł 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie ze wskazanymi przepisami postępowanie przewiduje się wyłącznie w celu oceny prawidłowości sporządzonego dokumentu. W tym wypadku bierze się pod uwagę przede wszystkim wymogi formalne określone w rozporządzeniach dotyczących wyceny nieruchomości oraz weryfikuje się prawidłowość danych użytych przy analizie lokalu.

W tym miejscu warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że konsekwencją przeprowadzenia tych czynności nie jest nowe określenie wartości przedmiotowej nieruchomości. Nie zmienia to jednak faktu, że otrzymany dokument zawiera spis wszystkich wykrytych nieprawidłowości, jakie zdaniem organizacji znalazły się w operacie. Ocena pracy rzeczoznawcy majątkowego również wiąże się z kosztami dla zleceniodawcy.

Jak złożyć skargę na pracę rzeczoznawcy

Rzeczoznawca majątkowy podlega odpowiedzialności zawodowej. Wynika to wprost z artykułu 178 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przypadku gdy chcemy skorzystać z tego prawa, należy przede wszystkim zgłosić skargę na działanie rzeczoznawcy, a co za tym idzie prawidłowość sporządzonej wyceny. Postępowanie z zakresu odpowiedzialności zawodowej prowadzi właściwy minister. W dalszych krokach sprawę przekazuje się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia czynności wyjaśniających. Jeżeli w wyniku postępowania wykryje się nieprawidłowości, minister podejmuje decyzję o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych wobec przedmiotowego rzeczoznawcy. W takiej sytuacji zyskujemy kolejny dochód podważający wiarygodność sporządzonego operatu szacunkowego.

Zarzuty do operatu szacunkowego nieruchomości a prawo

Prawo przewiduje nie tylko różne drogi dochodzenia roszczeń z tytułu nieprawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego, ale również określa czas, w jakim powinniśmy otrzymać odpowiedzi od poszczególnych instytucji. Ocena sporządzonej wyceny, którą dokonuje przez organizację zawodowa, przygotowana jest w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy ze zleceniodawcą.

Warto również pamiętać, że jeżeli operat szacunkowy przygotowano na zlecenie sądu, to tylko ten organ może wnioskować o ocenę jego prawidłowości.

Operat szacunkowy pełni szczególną funkcję dowodu i weryfikuje sie go jedynie w określonym zakresie. Organ administracyjny dokonuje oceny pod względem formalnym wiadomości specjalnych oraz wartości dowodowej. Działania te opierają się na wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 7 lipca 2017 roku sygn. akt: I OSK 2615/15, SIP LEX nr 2340907. Zgodnie ze wspomnianym orzecznictwem rzeczoznawcę zobowiązuje się do złożenia wyjaśnień, z jakiego powodu zastosował daną metodę sporządzenia wyceny lub też wskazał przepisy, w oparciu których podjął decyzję o wybraniu przedmiotowego podejścia.

W tym miejscu warto zwrócić uwagę na fakt, że jeżeli wycenę wykonywano w toku postępowania sądowego to organ ten, nie uzna jej za dowód, jeżeli wykryje w niej luki. W szczególności bierze się pod uwagę błędy logiczne oraz braki wzbudzające uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Podejście to wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 26 lipca 2017 roku publ. SIP LEX nr 2366836.

Podsumowanie

Podsumowując, jeżeli mamy jakiekolwiek wątpliwości odnośnie do sporządzonego operatu szacunkowego a został on sporządzony na potrzeby prowadzonego postępowania sądowego, swoje uwagi zawsze popieramy dowodami. Możemy skorzystać z różnych dróg podważenia otrzymanej wyceny, lecz niestety należy pamiętać, że wiążą się one z poniesieniem dodatkowych kosztów. Nie zmienia to jednak faktu, że jeżeli sporządzony operat szacunkowy jest dla nas wyjątkowo niekorzystny, zawsze wskazujemy w nim błędy, ponieważ w takim wypadku przestaje być dowodem w sądzie.

Jeżeli zaś wycenę sporządzono na potrzeby indywidualne, zazwyczaj zleca się wykonanie analizy drugiemu rzeczoznawcy. Rozbieżne wyniki w tym zakresie będą podstawą do podważenia pierwotnego operatu szacunkowego.