Wycena nieruchomości jest przydatna w wielu sytuacjach. Może okazać się ona niezbędna podczas starania się o kredyt bankowy, czy w toku prowadzonego postępowania sądowego. Z wyceny nieruchomości chętnie korzystają również właściciele planujący zbyć posiadaną nieruchomość. Dowiedz się, na czym polega ten proces oraz z jakich rozwiązań można skorzystać, aby poznać wartość posiadanego domu czy mieszkania.

Wycena nieruchomości — jak wygląda?

Jedną z najbardziej popularnych form wyceny nieruchomości jest operat szacunkowy. Z punktu prawnego jest to dokument urzędowy, który może być sporządzony wyłącznie przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Tego rodzaju wycenę zazwyczaj wykonuje się na zlecenie banku, sądu lub komornika. W przypadku nieruchomości komercyjnych zdarza się, że profesjonalne szacowanie wartości sporządzane są również na potrzeby prowadzonych negocjacji cenowych.

Warto także zaznaczyć, że operat szacunkowy wykonywany jest przez rzeczoznawcę w ramach sporządzonej wyceny. W dokumencie tym wskazywany jest dokładny opis mieszkania oraz opinia co do wartości. Sposób opracowania operatu szacunkowe został szczegółowo określony w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109; dalej: rozporządzenie RM w sprawie operatu szacunkowego).

W jakim celu wykonywany jest operat szacunkowy

Operat szacunkowy, jako forma wyceny nieruchomości obejmuje:

• przedmiot i zakres wyceny, jej cel,

• wskazanie podstawy formalnej wyceny nieruchomości oraz źródła danych o niej,

• daty istotne dla określenia wartości nieruchomości,

• opis stanu wycenianej nieruchomości i jej przeznaczenie,

• analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie celu i sposobu wyceny,

• rodzaj wartości, wybór podejścia, metody i techniki szacowania,

• obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik wyceny z uzasadnieniem.

W operacie szacunkowym zawarte są również informację na temat poszczególnych etapów prowadzonych obliczeń. W dokumencie tym rzeczoznawca wskazuje również na zmienne, które miały wpływ na wynik. Należą do nich sytuacja na rynku, stan prawny nieruchomości czy charakterystyka konkretnej lokalizacji. Dodatkowo rzeczoznawca porównuje wyceniane mieszkanie do cen transakcyjnych podobnych nieruchomości z ostatniego okresu.

Wycena nieruchomości a kredyt hipoteczny

Wycena nieruchomości wielu osobom kojarzy się z procesem uzyskania kredytu hipotecznego. Nie ma w tym nic zaskakującego, ponieważ to od opinii rzeczoznawcy zależy, czy przedmiotowa nieruchomość okaże wystarczająca do zaciągnięcia pożyczki. W wielu wypadkach to właśnie od wyniku pracy rzeczoznawcy zależy, w jakiej wysokości możemy zaciągnąć kredyt.

W przypadku tego rodzaju wyceny dla rzeczoznawcy najbardziej istotny będzie stan techniczny lokalu oraz jego położenie. Wyposażenie jest drugorzędne i nie ma znacznego wpływu na wartość zabezpieczenia. Oczywiście może się również zdarzyć, że wycena nieruchomości przewyższa kwotę transakcji. W takim wypadku kredytobiorca może skorzystać z dodatkowych środków, które przeznaczy na przykład na remont, czy wykończenie lokalu. Zdarzają się również sytuacje, w których wynik operatu jest znacznie niższy niż kwota oczekiwana przez sprzedawcę i kupujący nie ma możliwości zebrania kwoty potrzebnej do zakupu.

Samodzielna wycena nieruchomości — czy to się opłaca

Wiele osób zastanawia się nad samodzielnym wykonaniem wyceny. Z jednej strony wiąże się to z dużymi oszczędnościami, z drugiej ryzykujemy brak obiektywizmy oraz rzetelności w podejmowanych działaniach. Jeżeli jednak chcemy samodzielnie dokonać wyceny, dobrym rozwiązaniem będzie analiza danych udostępnianych przez Związek Banków Polskich. Ogólne raporty dostępne są bezpłatnie. Za te bardziej szczegółowe lub dotyczące miast powiatowych będzie trzeba zapłacić.

Dokonując samodzielnej analizy, warto zwrócić uwagę na fakt, że mamy dostęp nie do faktycznych cen transakcyjnych, lecz ofertowych. Porównujemy więc kwoty, jakich sprzedawcy oczekują, a nie te, które faktycznie uzyskują. Zdaniem pośredników w obrocie nieruchomościami od cen ofertowych należy odjąć około 20-30%, wtedy uzyskamy znacznie bardziej realną wartość posiadanego lokalu.

Wycena nieruchomości na podstawie danych rynkowych

Wycenę nieruchomości możemy zlecić także pośrednikowi w obrocie nieruchomościami. Należy jednak pamiętać, że w tym wypadku również musimy liczyć się z kosztami. Jeżeli nie mamy podpisanej umowy z agencją, pośrednik z pewnością będzie oczekiwał wynagrodzenia za wykonaną pracę. Jeżeli zaś jesteśmy pod opieką biura, tego rodzaju dodatkowe zlecenia, mogą wpłynąć na wysokość prowizji, jaką zapłacimy już po transakcji.

Chcąc wycenić nieruchomość możemy także skorzystać z bezpłatnych wyceniarek takich jak sonarhome. Odpowiadając na kilka pytań, uzyskamy przybliżoną wartość posiadanego mieszkania. Jeżeli zależy nam na bardziej szczegółowej analizie, możemy zlecić ją online odpłatnie. Wielu klientów bardzo ceni sobie takie nowoczesne rozwiązania, ponieważ wszystkich formalności można dopełnić w zaciszu własnego domu.

Urzędowa wycena nieruchomości

Sporządzenie wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego w wielu sytuacjach jest niezbędne. Zazwyczaj wykonuje się je wtedy, kiedy musimy okazać dokument o mocy urzędowej. W przypadku rzeczoznawców istotny jest nie tylko rodzaj nieruchomości, ale również cel, dla którego wycena jest sporządzana. Inaczej przebiega bowiem postępowanie w przypadku operatów tworzonych na potrzeby banków, a inaczej na zlecenia sądu czy komornika.

Decydując się prywatnie na wycenę sporządzoną przez specjalistę, musimy liczyć się nie tylko z wyższymi kosztami, ale również z wydłużonym czasem oczekiwania. Szacuje się, że na wartość mieszkania musimy poczekać przynajmniej kilka dni, a w skrajnych wypadkach nawet kilka tygodni. Koszt sporządzenia wyceny zazwyczaj mieści się w przedziale kilkuset złotych.

Wybierając rzeczoznawcę majątkowego do celów prywatnych, dobrze jest sprawdzić jego uprawnienia w centralnym rejestrze. Dzięki temu będziemy mieć pewność, że otrzymany dokument rzeczywiście ma moc urzędową. Potwierdzenie uprawnień chroni również konsumentów przed staniem się ofiarą nieuczciwego rzeczoznawcy.