Umowa z biurem nieruchomości bywa skomplikowana i często wiąże się z dodatkowymi kosztami. Z kolei sprzedaż czy zakup mieszkania to czynności, które wymagają dużego nakładu pracy oraz zabierają mnóstwo czasu. Nic więc dziwnego, że wiele osób korzysta z pomocy agencji, które zajmują się licznymi formalnościami oraz podejmują działania mające na celu szybsze zbycie nieruchomości bądź też jej kupno w atrakcyjnej cenie. Dowiedz się, w jakich sytuacjach warto skorzystać z usług biura, z jakimi rodzajami umów możesz się spotkać oraz jakie niosą ze sobą konsekwencje.

Umowa z biurem nieruchomości – czemu warto skorzystać

Zanim przystąpimy do omówienia poszczególnych zagadnień, warto odpowiedzieć sobie na pytanie, dlaczego w ogóle decydujemy się na korzystanie z usług agencji. Przede wszystkim dzięki temu oszczędzamy czas. Jeżeli planujemy zakup mieszkania, agencja zajmuje się pozyskiwanie ofert sprzedaży nieruchomości, które spełniają nasze kryteria. W przypadku, gdy zdecydujemy się już na zakup, pośrednik pomoże nam w skompletowaniu niezbędnej dokumentacji oraz zajmuje się negocjowaniem ceny.

Biura nieruchomości bardzo chętnie korzystają z bezpłatnych narzędzi takich jak www.sonarhome.pl., które pozwalają na szybką wycenę danego mieszkania, co z kolei może stanowić argument w przypadku rozmów o ostatecznej kwocie sprzedaży.

Powszechnie mówi się, że agent towarzyszy nam od momentu wybierania odpowiedniej oferty aż do zakończenia wszelkich formalności nawet tych wykonywanych po podpisaniu aktu notarialnego. Biura nieruchomości bardzo często współpracują również z doradcami ds. kredytów hipotecznych, dzięki czemu w jednym miejscu możemy także skorzystać z usług pozwalających na uzyskanie środków na zakup wymarzonego mieszkania.

Profesjonalne zdjęcia wizytówką mieszkania

Jeżeli planujemy sprzedaż mieszkania pierwszy problem, jaki możemy napotkać to właściwie jego zaprezentowanie w internecie. Dobrze wykonane zdjęcia oddadzą nie tylko uroku mieszkania, ale także podkreślą wszystkie jego zalety, bardzo często ukrywając przy tym wady.

Dlaczego wykonanie profesjonalnych zdjęć jest tak trudne, mimo że praktycznie każdy telefon komórkowy wyposażony jest w aparat z licznymi funkcjami? Podstawowy problem dotyczy nie samych parametrów urządzenia, ale odległości, jaką bierze on pod uwagę podczas wykonywania sesji. Standardowy aparat lekko przybliża fotografowaną scenerię, przez co bardzo trudno jest uchwycić szczególnie niewielkie pomieszczenia takie jak łazienka czy garderoba.

Kolejną trudnością, jaką możemy napotkać, jest oświetlenie. Mimo że niektóre aparaty wyposażone są w lampy błyskowe to i tak w bardzo ciemnym pomieszczeniu lub niezwykle jasnym i tak nie spełnia one swojego zadania. W powyższych wypadkach niezbędne jest użycie profesjonalnego aparatu, aby zdjęcie rzeczywiście oddało stan faktyczny mieszkanie oraz uwzględniło wielkości pomieszczeń. Nawet jeżeli planujemy zakup urządzenia wyższej klasy to i tak dla osoby niezwiązanej z fotografią nie będzie to proste. Prawidłowe odczytanie parametrów aparatu oraz możliwości, jakie niesie ze sobą, wymaga bowiem wiedzy oraz umiejętności samego robienia zdjęć.

Nic więc dziwnego, że właściciele mieszkań tak chętnie korzystają z pomocy agencji które, nawet jeżeli samodzielnie nie wyposażają pośredników w odpowiedni sprzęt, to bardzo często współpracują z firmami, które w profesjonalny sposób wykonają fotografie nieruchomości.

Usługi dodatkowe

Zawierając umowę z agencją nieruchomości, możemy również korzystać z licznych dodatkowych usług. Pośrednik nie tylko wykonuje zdjęcia, ale również ma podstawową wiedzę z zakresu prawa, która pozwala na wstępną weryfikację dokumentów lokalu.

Pomoc agenta jest szczególnie polecana w przypadkach, kiedy nieruchomość jest zadłużona. Podobna sytuacja jest wtedy, gdy lokal ma wady, które mogą w znaczny sposób utrudnić przeprowadzenie transakcji. Należy bowiem pamiętać, że mimo złej sławy pośrednik bardzo często jest ikoną wiedzy i doświadczenia. Stronnie kupującej, która zazwyczaj do tego rodzaju transakcji podchodzi po raz pierwszy pomaga w dopełnieniu formalności. Dzięki temu agent jest swego rodzaju autorytetem, któremu zdecydowanie łatwiej przychodzi wytłumaczenie poszczególne kwestii prawnych. Osobie zainteresowanej kupnie pomaga z kolei w dopełnieniu wszelkich formalności. Tego rodzaju działania powodują, że strona kupująca czuję się zdecydowanie pewniej w przypadku skomplikowanych transakcji. Dzięki temu zbycie mieszkania przebiega zdecydowanie szybciej. 

W zakresie usług dodatkowych, z których można skorzystać, jest również przygotowanie umowy rezerwacyjnej, przedwstępnej, weryfikacja dokumentów oraz negocjacja ceny.

Umowa z pośrednikiem przed obejrzeniem mieszkania

Klasyczna umowa z agencją bardzo często podpisywana jest na przysłowiowym kolanie. Mimo zmieniających się przepisów biura nieruchomości stosują liczne zapisy, które w dalszym ciągu umożliwiają zawieranie współpracy w ostatniej chwili. Nie zmienia to faktu, że jeżeli kupujący bądź sprzedający zażyczy sobie otrzymać umowę na maila bądź zapoznać się z nią wcześniej w inny sposób to oczywiście jest taka możliwość.

Które punkty umowy są najważniejsze dla stron? Tak naprawdę najistotniejsze są dane osób, które oglądają mieszkanie oraz wysokość wynagrodzenia. Poszczególne punkty dokładnie określają, w jakich wypadkach prowizja dla agencji jest należna oraz w jakiej części. Najczęściej możemy spotkać się z zapisami, które informują, że w przypadku dojścia do zawarcia umowy kupna-sprzedaży biuro pobiera stosowną opłatę.

Kiedy płacimy agencji

W tym miejscu należy zwrócić szczególną uwagę na, to kiedy wynagrodzenie jest płatne agencji. Poszczególne firmy stosują bowiem różne zapisy. Niektórzy oczekują zapłaty pełnego wynagrodzenia już po podpisaniu umowy przedwstępnej. Inni po przeniesieniu własności lub też zakończeniu wszystkich formalności związanych z przekazaniem mieszkania. Z punktu widzenia stron najkorzystniejsze jest rozliczenie wtedy, kiedy kupujący otrzymają klucze a sprzedający pełną kwotę należną za nieruchomości. Bardzo często stosuje się zapis, że połowa wynagrodzenia płatna jest po podpisaniu umowy przedwstępnej, a pozostałą część regulujemy po zawarciu aktu notarialnego. Rozwiązanie to jest korzystne dla stron, gdyż mamy pewność, że pośrednik będzie nam towarzyszył, aż do zakończenia wszelkich formalności.

Co z zapisami mówiącymi o tym, że wynagrodzenie w pełnej wysokości wypłacane jest po podpisaniu umowy przedwstępnej? Ten punkt należy negocjować z agencją. Brak otrzymania kredytu hipotecznego lub inne zdarzenia losowe mogą spowodować, że przeniesienie własności nie dojdzie do skutku, a co za tym idzie, wcześniejsze ustalenia tracą moc prawną. Pojawia się wtedy problem z wynagrodzeniem zapłaconym agencji. W zależności od tego, w jaki sposób sformułowana jest umowa, może być ono zwrócone bądź nie. Czytając umowę z agencją, warto zwrócić uwagę czy ta kwestia została określona w treści dokumentu, a jeśli nie zawsze można poprosić o dopisanie tego punktu.

Podobnie jest w przypadku zawierania umowy przedwstępnej czy też przeniesienia własności. W tym wypadku także należy zadbać o swoje interesy i zabezpieczyć się na każdą okoliczność. Jeżeli w umowie z biurem nieruchomości nie jest określony zakres podejmowanych przez agencję działań w ramach wynagrodzenia, dobrze jest ustalić to bezpośrednio z pośrednikiem. Informacje te możemy uzupełnić w samym dokumencie bądź też stworzyć oddzielny załącznik. Tego rodzaju czynności pozwolą na uniknięcie jakichkolwiek nieporozumień. przy ewentualnych sporach, będą niepodważalną informacją, w jakiej wysokości wynagrodzenia jest należne.

Umowa na wyłączność i jej zalety

Szczególnym rodzajem zawieranej umowy z agencją i jest tzw. dokument podpisywany na wyłączność. Najczęściej zawierana jest ona ze sprzedającym ze względu na jej wyjątkowy charakter. Umowa na wyłączność powoduje, że dana oferta znajduje się tylko w tej agencji, w której zawarty jest dokument. Z punktu widzenia sprzedającego jest to niezwykle komfortowa sytuacja. Mamy bowiem pełną kontrolę nad tym, kto i za ile wystawia mieszkanie w jego imieniu. Bardzo często w przypadku umowy na wyłączność agencje oferują również bezpłatne dodatkowe usługi. W ostatnim czasie niezwykle popularne stało się nie tylko profesjonalnie wykonane zdjęcia. Modną usługą jest home staging polegający na nadaniu mieszkania zupełnie nowego charakteru.

Umowa na wyłączność a sprzedaż bezpośrednia

Najwięcej kontrowersji na temat umowy na wyłączność dotyczy sprzedaży bezpośredniej mieszkania. Agencje stosują różnego rodzaju zapisy, które mówią o to, że właściciel może zbyć lokal tylko z pomocą biura. Punkty te należy rozumieć jednak w dwojaki sposób. Agencje rzeczywiście zabezpieczają się przed sprzedażą bezpośrednią mieszkania, ale kupującemu, który ofertę oglądał z pośrednikiem. W takim wypadku umowa jasno stwierdza, że wynagrodzenie dla biura jest należne nawet w sytuacji, kiedy strony wszelkich formalności dopełniają samodzielnie.

Nie ma natomiast w prawie przepisu ograniczającego właścicielowi sprzedaż bezpośrednią mieszkania. Zawierając umowę z agencją nie dajemy jej bowiem pełnomocnictwa. W świetle prawa właściciel zachowuje więc możliwość sprzedaży nieruchomości kupcowi, którego znajdzie samodzielnie.

Kiedy warto podpisać umowę na wyłączność

W jakich sytuacjach umowa na wyłączność będzie najlepszym rozwiązaniem? Przede wszystkim wtedy, kiedy nieruchomość ma wady prawne lub jej sprzedaż jest skomplikowana ze względu na liczne zadłużenia.

Rozwiązanie to jest szczególnie polecane także osobom, które na stałe nie przebywają w kraju. W takim wypadku niezwykle korzystne jest zawarcie umowy na wyłączność. Możemy bowiem przekazać klucze do mieszkania lub domu agencji, która w pełni będzie zajmowała się znalezieniem kupca. Dodatkowo możemy również pozostawić pośrednikowi pełnomocnictwo do dokonania wszelkich czynności związanych ze sprzedażą.

Również strona kupująca chętnie korzysta z możliwości zawarcia umowy na wyłączność. Dzięki temu jeden pośrednik kontaktuje się także z innymi biurami w celu umówienia terminu prezentacji lokalu. Klient jedynie decyduje które oferty chciałby obejrzeć. Należy również zwrócić uwagę na fakt, że przy umowie na wyłączność kupujący oraz nieruchomości obsługuje tylko przez jedno biuro. Dzięki temu zazwyczaj opiekun jest dużo bardziej zaangażowany, świadcząc tym samym wyższą jakość obsługi.