Zawarcie umowy rezerwacyjnej nie jest wymagane do zawarcia aktu notarialnego, jednak warto z niego korzystać, wtedy gdy nieruchomość jest wyjątkowo atrakcyjna na rynku. Pozwala bowiem na określenie podstawowych terminów oraz jest pisemnym potwierdzeniem tego, że chcemy kupić dany lokal. Dowiedz się jak sporządzić umowę rezerwacyjną oraz jakie są jej zalety z niej wynikające, oraz ograniczenia.

Kiedy warto podpisać umowę rezerwacyjną

Przede wszystkim należy zadać sobie pytanie, kiedy warto podpisać umowę rezerwacyjną? Na rynku wtórnym najczęściej do takiej sytuacji dochodzi, kiedy nieruchomość jest wyjątkowo atrakcyjna cenowo. Należy bowiem pamiętać, że niższa cena od rynkowej nie zawsze związana jest z wadami prawnymi nieruchomości. Lokale wystawiane przez osoby indywidualne mogą mieć zaniżone ceny po prostu z powodu niewiedzy. Właściciel dość szybko przekonuje się, że jego oferta jest wyjątkowo atrakcyjna jednak nie każdy podwyższa cenę w takich sytuacjach. Umowa rezerwacyjna jest z kolei bardzo często stosowana w przypadku nieruchomości kupowanych z rynku pierwotnego. Najczęściej spotykamy się z taką procedurą, kiedy planujemy zakup lokalu, który nie jest wykończony lub też jest w początkowej fazie budowy.

Zaliczka czy zadatek – jaką formę zabezpieczenia wybrać oraz w jakiej wysokości

W przypadku umowy rezerwacyjnej również stosujemy zabezpieczenie finansowe w postaci zaliczki lub zadatku. Kiedy i na jaką formę się zdecydować? Pamiętajmy, że zaliczka podlega zwrotowi bez względu na przyczynę rozwiązania umowy. W przypadku zadatku zwrot uzależniamy od spełnienia konkretnych czynności. Nie zmienia to jednak faktu, że powszechnie uważa się, że to właśnie zadatek lepiej zabezpieczy interesy strony kupującej. Ma to także swoje odzwierciedlenie w prawie. Jeżeli do rozwiązania umowy doszło z winy sprzedającego kupujący może żądać zwrotu wpłaconego zadatku w podwójnej wysokości. Zaliczka jest z kolei w niektórych sytuacjach bezpieczniejsza, gdyż nie niesie ze sobą tak wielu konsekwencji prawnych. Bez względu na to, na którą formę płatności się zdecydujemy należy pamiętać, że każda wpłacona kwota jest przypieczętowaniem umowy rezerwacyjnej i na swój sposób zabezpiecza transakcję, będąc dowodem dla Sprzedającego, że daną nieruchomość zamierzamy nabyć.

Prawo a umowa rezerwacyjna

Umowę rezerwacyjną zawieramy w formie cywilnoprawnej. Nie są znane sytuacje, w których podpisywana by była u Notariusza, jednak nie można tego wykluczyć. Przede wszystkim należy jednak zwrócić uwagę na fakt, że ten rodzaj umowy nie ma swojej definicji w kodeksie postępowania cywilnego a co za tym idzie nie podlega jego regulacjom. Co to oznacza w praktyce? Umowę rezerwacyjną sporządzamy w taki sposób, aby podejmowała jak najwięcej kwestii, gdyż w sprawach nieuregulowanych nie ma zastosowania ów kodeks. Z jakimi zapisami spotkamy się najczęściej? Przede wszystkim należy pamiętać, że nietypowa forma prawna umowy rezerwacyjnej nie zmienia faktu, że zobowiązuje ona strony do zawarcia przeniesienia własności. Sąd Najwyższy w wyroku z 30 czerwca 2017 r., sygn. akt I CSK 650/16 orzekł, że ma ona charakter zobowiązujący, który dotyczy dwóch stron.

Kupujący zobowiązuje się więc do zakupu, a co za tym idzie do zgromadzenia środków niezbędnych do sfinalizowania transakcji. W przypadku niedojścia do zawarcia umowy sprzedaży z winy sprzedającego kupujący ma prawo do odszkodowania. Swoich roszczeń może także dochodzić na drodze sądowej. Przy okazji omawiania umowy rezerwacyjnej warto zwrócić uwagę na fakt, że jeżeli transakcja odbywa się za pośrednictwem agencji nieruchomości nie sprawia to, iż staje się ona stroną w sprawie. Oczywiście biuro przejmuje częściową odpowiedzialność prawną za poprawność przeprowadzenia transakcji jednak nie nabywa w ten sposób praw do bycia stroną w sprawie. Jeżeli zaś chodzi o kupującego i sprzedającego obowiązują takie same zasady jak w przypadku przedwstępnej. Do umowy rezerwacyjnej stają osoby bezpośrednio uczestniczące w transakcji lub pełnomocnicy posiadające dokumenty poświadczone notarialnie, lub sporządzone w formie cywilnoprawnej.

Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej

Umowę rezerwacyjną z powodzeniem możemy nazwać miniaturą przedwstępnej. W jej treści koniecznie muszą znaleźć się dane obydwu stron. Dodatkowo opisujemy nieruchomość, podajemy kwotę transakcji wraz z terminami przystąpienia do umowy przedwstępnej i końcowej. Jak wspomniano wcześniej w umowie rezerwacyjnej dbamy o detale, gdyż jest to szczególna forma zobowiązania do zawarcia transakcji. Wpłacając zaliczkę należy zaznaczyć, że z chwilą podpisania umowy przedwstępnej staje się zadatkiem oraz że zostanie zaliczona na poczet ceny.

W przypadku kwot dobrze jest zapisać nie tylko za ile dany lokal chcemy nabyć. Dodatkowo umieszczamy infromację ile zostaje do zapłaty w poszczególnych terminach. Może to się wydawać zbędne, jednak okazuje się, że wcale nie jest bezpodstawne. Nie wystarczy bowiem wpisać, że Kupujący wpłaca na przykład 10% ceny tytułem zadatku. Zgodnie z licznymi orzecznictwami sądów sprzedający nie musi umieć obliczyć, o jaką dokładnie kwotę chodzi. Z tego właśnie powodu zdecydowanie lepszym rozwiązaniem będzie wpisanie konkretnej sumy zarówno przy pomocy cyfr, jak i słownie.

Opis nieruchomości w umowie rezerwacyjnej

Jak w każdej umowie również w tej zawieranej w formie rezerwacyjnej niezwykle istotne jest opisanie nieruchomości. Dla kupujących najbardziej komfortowa sytuacja jest wtedy, gdy jest założona księga wieczysta i od razu możemy sprawdzić stan prawny lokalu. To, o czym najczęściej zapominamy to zweryfikowanie danych właściciela z personaliami osoby, która staje do umowy. W przewodniku jak czytać księgę wieczystą znajdziemy informacje, na jakie sytuacje należy zwrócić szczególną uwagę. Zdarza się bowiem, że umowy rezerwacyjne zawieramy w pośpiechu, przez co mogą pojawić się w niej rażące błędy.

Pamiętajmy również, że brak wpisania komórki lokatorskiej czy piwnicy w księdze wieczystej nie zawsze oznacza, iż nie jest ona przypisana do mieszkania. Na przestrzeni lat kwestie te regulowano w różny sposób i nie zawsze pomieszczenia te ujawniano. Podobnie wygląda sytuacja garaży, balkonów czy samej powierzchni mieszkania. Wiele osób zwraca także uwagę na kondygnację wpisaną w księdze wieczystej. Pamiętajmy, że liczba ta nie zawsze odpowiada rzeczywistym piętrom. W poradniku znajdziemy informację, z jakimi sytuacjami możemy się spotkać w zakresie opisu nieruchomości. Dowiemy się także, które z nich wynikają ze zmieniających się regulacji prawnych, a które mogą wzbudzić niepokój.

Umowa rezerwacyjna a dokumenty

Mimo że umowa rezerwacyjna ma specyficzną formę to i tak powinniśmy zadbać o, chociaż podstawową dokumentację. Potwierdzenie tożsamości stron dokumentami ze zdjęciem jest absolutnie niezbędne tak samo, jak praw do lokalu. W przypadku księgi wieczystej wystarczy wgląd w aktualny wypis, w pozostałych wypadkach sprzedający powinien przedłożyć podstawę nabycia. Pozostałe dokumenty można przedstawić w późniejszym terminie jednak te potwierdzające, że mamy do czynienia z właścicielem są niezbędne. Należy również pamiętać, że nie zawsze posiadane przez sprzedającego zaświadczenia są zgodne ze stanem faktycznym. Niektóre rozbieżności wynikają z niewiedzy lub zaniedbania inne są niedopuszczalne. Przedstawienie dokumentów na etapie umowy rezerwacyjnej czy przedwstępnej pozwala na wczesne wykrycie wszelkich nieprawidłowości. Najważniejsze to usunąć te istotne do czasu zawarcia aktu przeniesienia własności.

Wzór umowy rezerwacyjnej pobierz tutaj.