Rynek wtórny przez niektórych postrzegany jest za dość niepewny. Wynika to z faktu, że zakup nieruchomości jest jedną z najpoważniejszych decyzji. Wynika to z wielu powodów, lecz jednym z najważniejszych jest fakt, że zazwyczaj mieszkanie kupujemy raz w życiu. Zastanawiasz się nad zakupem nieruchomości z rynku wtórnego? Dowiedz się, jak przebiega ten proces w zależności od stanu prawnego wybranego mieszkania.

Rynek wtórny i jego zalety

Zanim w ogóle przystąpimy do szukania mieszkania, bardzo często zadajemy sobie pytanie, czy ma być to nieruchomość z rynku wtórnego, czy pierwotnego. Każda z tych inwestycji ma swoje dobre i złe strony, jednak tym razem skupimy się na zaletach transakcji z „drugiej ręki”. Co zyskujemy, wybierając nieruchomość z rynku wtórnego? W wielu wypadkach cena mieszkania jest zdecydowanie niższa niż w przypadku zakupu od dewelopera. Należy bowiem pamiętać, że wybierając istniejące już mieszkanie, zazwyczaj nie musimy od razu przeprowadzać w nim remontu. Większość tego typu nieruchomości wyposażona jest bowiem w kuchnię, łazienkę oraz podłogi.

Zwróćmy także uwagę, że bardzo często zagospodarowany jest także teren wokół samego bloku. Wchodząc na ukończone osiedle, od razu widzimy czy wspólnota lub spółdzielnia funkcjonuje sprawnie, a co za tym idzie czy dba o tereny zielone oraz czystość na klatkach schodowych. Możemy także zweryfikować czy w okolicy budują się jeszcze jakieś inwestycje oraz, czy rozwija się infrastruktura. Z punktu widzenia samego użytkowania mieszkania mamy także za sobą trudny czas osadzania budynku. Szacuje się, że proces ten trwa około 5 lat. W zależności od terenu i konstrukcji samego budynku może wiązać się on z pękaniem ścianami nie tylko w pokojach, ale także w łazience czy kuchni. Oczywiście deweloper zobligowany jest naprawić powstałe uszkodzenia, ale wiele osób woli kupić mieszkanie, w którym nie będą już występowały tego rodzaju trudności.

Pierwsze kroki do własnego mieszkania, czyli etapy poszukiwań

Od czego najlepiej jest rozpocząć poszukiwanie mieszkania z rynku wtórnego? Od określenia, jakimi zasobami finansowymi dysponujemy. Jeżeli środki na planowany zakup mają pochodzić z kredytu hipotecznego, warto sprawdzić swoją zdolność kredytową. Darmowe strony internetowe wyliczają bardzo orientacyjną kwotę, jaką możemy uzyskać w banku, dlatego najlepiej jest dodatkowo zweryfikować tę informację. Najbardziej popularnym rozwiązaniem jest kontakt z niezależnych doradcą finansowym. Jego usługi są bezpłatne oraz porównuje on ofertę kilku banków, przedstawiając różnice w kosztach uzyskania kredytu, wysokości samej raty, a także możliwą do uzyskania kwotę kredytu. Należy bowiem pamiętać, że każda instytucja finansowa ma oddzielny proces analizy sytuacji klienta i różnica w ofercie poszczególnych firm może sięgać nawet 100 tysięcy złotych.

Jeżeli zaś zakup ma być finansowany ze środków własnych, pozostaje jedynie decyzja czy bierzemy pod uwagę dobranie kredytu, czy posiadaną sumę traktujemy jako maksymalną. Kiedy wiemy już jaką kwotą dysponujemy, przystępujemy do poszukiwań mieszkania. Większość osób samodzielnie wyszukuje interesujące oferty w internecie, inni zlecają ją pośrednikom w obrocie nieruchomościami. Ten etap jest kluczowy dla wyboru odpowiedniego mieszkania, gdyż bardzo szybko zweryfikuje, jakie są nasze potrzeby i oczekiwania, a co oferuje rynek. Najczęściej w stosunkowo krótkim czasie otrzymujemy informację zwrotną na temat tego, co i tak naprawdę za ile możemy kupić. W tym procesie najważniejsze jest określenie parametrów, które podlegają zmianie i tych, które są obowiązkowe.

Co wchodzi w skład ceny mieszkania z rynku wtórnego

Kiedy mamy już wybrane mieszkanie z rynku wtórnego warto ustalić z aktualnym właścicielem, co zostaje w nieruchomości. Pozwoli to na uniknięcie nieprzyjemnych sytuacji związanych z późniejszym odebraniem lokalu i przekazaniem kluczy. Definicja elementów stałych mieszkania nie jest bowiem jednoznaczna. Powszechnie uważa się, że do tej grupy możemy zaliczyć elementy przymocowane na stałe takie jak: meble na wymiar, pokrycie ścian, podłóg czy sufitów. W praktyce może to być jednak różnie interpretowane. Najlepiej zobrazuje to przykład kranów. Teoretycznie są one przymocowane na stałe jednak, o ile nie są w zabudowie, istnieje możliwość ich szybkiego demontażu. Spisując protokół określający, co zostaje w mieszkaniu, najlepiej jest umieścić w nim wszystko, na czym nam szczególnie zależy.

Użytkowanie wieczyste czy własność gruntów — poznaj aktualne regulacje prawne

Kupując mieszkanie we wcześniejszych latach, dużą uwagę zwracano na własność gruntu. Nieuregulowany, użytkowanie wieczyste i własność to pojęcia, z którymi mogliśmy spotkać się do tej pory. Już od stycznia 2019 roku na mocy ustawy z dnia 20 lipca 2018 to się zmieni. Mieszkania oraz domy jednorodzinne stojące na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste staną się własnością na mocy prawa. W przypadku nieruchomości wielorodzinnych ustawa ma zastosowanie wtedy, kiedy przynajmniej jeden z lokali ma aktualnie wyodrębnioną własność. Jakie ma to znaczenie dla samych kupujących? Analizując dokumentację, największa różnica między użytkowaniem wieczystym a własnością gruntów jest w opłatach. W drugim wypadku uiszczamy podatek od nieruchomości, który jest zdecydowanie niższy od rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste.

Zakup nieruchomości przez pełnomocnika sprzedawcy — czy jest to ryzykowna transakcja?

Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, możemy spotkać się z sytuacją, kiedy do aktu notarialnego staje pełnomocnik właściciela. Gdy nie mamy bezpośredniego kontaktu z właścicielem może pojawić się wątpliwość, kim jest osoba reprezentująca oraz czy istnieją jakieś ryzyka z tym związane. W takim wypadku wiele zależy od tego, jaki jest powód pełnomocnictwa. Możemy mieć bowiem naturalne wątpliwości, czy ów dokument nie został odwołany. Oczywiście w akcie sprzedaży pełnomocnik oświadcza, że jest ważne, ale pewności w tym zakresie nie ma. Najbardziej komfortowa sytuacja jest wtedy, kiedy mamy możliwość spotkania się z właścicielem i potwierdzenia, że rzeczywiście chce sprzedać mieszkanie za określoną kwotę. Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy sprzedawca z powodu złego stanu zdrowia upoważnia inną osobę do przeprowadzenia transakcji. W takich wypadkach należy zaufać opinii notariusza sporządzającego pełnomocnictwo, który potwierdza w treści dokumentu, że właściciel jest świadomy podejmowanej decyzji.

Zakup mieszkania spadkowego — na co koniecznie należy zwrócić uwagę?

Kolejną nietypową sytuacją, z którą możemy się spotkać podczas zakupu mieszkania z rynku wtórnego, jest nieruchomość spadkowa. Niestety w niektórych wypadkach zakup może być ryzykowny. Potencjalny sprzedający nabywa prawo własności w dwóch wypadkach. Pierwszy to poświadczenie dziedziczenia spisane u notariusza, drugie to rozprawa sądowa.

Z punktu widzenia kupującego dokumentem stanowiącą podstawę zakupu znacznie różni się od siebie. W przypadku poświadczenia dziedziczenia spadkobierca sam zgłasza się do notariusza celem sporządzenia stosownego aktu. W dokumencie tym dana osoba bądź osoby oświadczają, że są jedynymi uprawnionymi do nieruchomości pod rygorem odpowiedzialności karnej. Sporządzenie poświadczenia dziedziczenia poprzedza szczegółowy wywiad wykonany przez notariusza, który jest jego załącznikiem. Kupujący w tego rodzaju sytuacjach nigdy nie mamy pewności, że nie zostały zatajone jakieś informacje.

Jak wygląda sytuacja w przypadku nieruchomości nabytej na drodze sądowej? W takim wypadku prowadzone jest postępowanie poszukujące innych spadkobierców. Niestety również w takiej sytuacji nie mamy 100% pewności, że żadne osoby nie zostały pominięte. Najczęściej poszukiwanie polega bowiem na publicznym obwieszczeniu przez sąd, że jest prowadzona sprawa spadkowa i jeżeli przez okres zazwyczaj 6 miesięcy nikt się nie zgłosi, podejmowana jest decyzja czy będzie ono ponawiane, czy też nie.

Jak widać zarówno poświadczenie dziedziczenia, jak i droga sądowa nie daje pełnej gwarancji, że mamy do czynienia z jedynym właścicielem nieruchomości. Oczywiście dużo zależy od tego, jaki mamy kontakt ze sprzedającym i czy coś wzbudza nasz niepokój. Dla kupującego najistotniejsze jest jednak, że w przypadku zatajenia jakichś informacji prawo stoi po jego stronie. Zazwyczaj akt sprzedaży pozostaje ważny, a postępowanie karne toczy się przeciwko sprzedającemu. Kupujący nie musi się obawiać żadnych konsekwencji prawnych, chyba że wiedział o zatajeniu informacji. Sam akt sprzedaży unieważniany jest w naprawdę nielicznych sytuacjach.

Kupno mieszkania obciążonego kredytem a procedura zakupu

Kupujący możemy spotkać się z sytuacją, kiedy wybrane mieszkanie obciążone jest kredytem. Najczęściej spotykany wpis jest w dziale IV księgi wieczystej i dotyczy on zadłużenia hipotecznego. Dla kupującego istotny jest także dział III, czyli roszczenia i ograniczenia. To właśnie tutaj będą wpisane wszystkie inne zadłużenia sprzedającego. Czy dyskwalifikuje to mieszkanie do zakupu? Oczywiście, że nie. Wiele zależy do tego, jak duże jest zadłużenie, czyli krótko mówiąc, czy przekracza cenę sprzedaży.

Jak wygląda procedura zakupu mieszkania? Oczywiście opiera się na dokumentacji. W przypadku kredytu hipotecznego bank wystawia zgodę na sprzedaż nieruchomości. W dokumencie tym bezwzględnie musi być podana dokładna kwota zadłużenia na dzień zawarcia aktu notarialnego lub na kilka dni do przodu. Bank umieszcza również zapis, że po zapłacie wymaganej kwoty wystawi zgodę na wykreślenie zabezpieczenia hipoteki z księgi wieczystej. Mając taki dokument, możemy przystępować do podpisania aktu notarialnego. W przypadku innych roszczeń wynikających z działu III księgi wieczystej lub innych niż kredyt hipoteczny wpisanych w dział IV procedura jest dużo bardziej skomplikowana i lepiej skorzystać z pomocy specjalisty.

Zakup mieszkania bez założonej księgi wieczystej

Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego może zdarzyć się sytuacja, w której mieszkanie nie ma założonej księgi wieczystej. Z punktu widzenia kupującego nie ma to jednak większego znaczenia, gdyż w momencie podpisywania aktu zakupu notariusz może wystąpić od razu do jej założenia. Dla kupującego wiąże się to z dodatkową opłatą, ale na przykład w przypadku brania kredytu hipotecznego jest to niezbędne.

Co jest istotne w przypadku zakupu tego rodzaju nieruchomości? Oczywiście dokumenty. Przede wszystkim istotna jest podstawa nabycia mieszkania. Osoba, która zastanawiamy się nad zakupem tego rodzaju nieruchomości, może poprosić sprzedającego o kopię lub skan podstawy nabycia. Z tymi dokumentami udaje się do notariusza, gdzie uzyska informację, jakie formalności trzeba spełnić, aby sporządzić akt oraz założyć księgę wieczystą. Możemy także w umowie przedwstępnej zobligować właściciela do wykonania tej czynności.

Rynek wtórny – atrakcyjny zakup nieruchomości za gotówkę

Rynek wtórny daje możliwość zakupu nieruchomości za gotówkę w bardzo atrakcyjnej cenie. Szczególnie niską cenę mają oferty z nieuregulowaną kwestią gruntów. Według aktualnych przepisów taka sytuacja uniemożliwia założenie księgi wieczystej. Konsekwencją tego, jest brak możliwości uzyskania kredytu bankowego. Skąd w ogóle może wynikać taka nieuregulowana kwestia prawna? W dużej mierze spowodowały to zaniedbania ze strony spółdzielni. Grunty po II wojnie światowej nabywane były w różny sposób i niektóre do tej pory nie zostały wykupione od skarbu państwa lub innych instytucji prywatnych. Oczywiście powodów takiej sytuacji jest bardzo dużo i mogą zależeć także od regionu.

Wiele spółdzielni wystąpiło już z wnioskami o uregulowanie własności gruntów. Niestety ich ilość jest tak duża a procedura na tyle skomplikowana, że ciągnie się latami. Nie ma to jednak wpływu na samą własność mieszkania. Jeżeli więc dysponujemy odpowiednimi środkami, warto rozważyć zakup tego rodzaju nieruchomości. Ich cena może być bowiem nawet dwukrotnie niższa w porównaniu z rynkową. Przeprowadzenie takich transakcji najlepiej jest powierzyć prawnikowi lub pośrednikowi w obrocie nieruchomościami. Agent dokładnie sprawdzi dokumentację, zanim przystąpimy do aktu notarialnego oraz wyjaśni nam wszelkie kwestie.

Rynek wtórny – zakup nieruchomości z licytacji komorniczej

Rynek wtórny daje możliwość nabycia nieruchomości wystawionych na licytacje komornicze. Rozpatrując taką ofertę w kategorii ceny, jest ona oczywiście bardzo atrakcyjna. Należy jednak pamiętać, iż szacuje się, że potrzeba minimum 6 miesięcy, aby zakończyć wszelkie formalności i móc wprowadzić się do mieszkania. Najwięcej czasu pochłania bowiem wykreślenie wszelkich wpisów świadczących o zadłużeniach a widocznych w księdze wieczystej. Problem stanowi również eksmisja. Jeżeli dotychczasowi właściciele nie chcą się wyprowadzić, a wśród zamieszkujących są dzieci lub osoby starsze, procedura wysiedlenia jest bardzo długa. W pierwszej kolejności gmina lub miasto musi zapewnić im lokal zastępczy, co może trwać nawet kilkanaście miesięcy.

Zakup nieruchomości z nieuregulowanym gruntami, ale założoną księgę wieczystą

Założona księga wieczysta nie zawsze świadczy o uregulowanej kwestii gruntów. Do końca 2012 r. istniała możliwość przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu we własnościowe w tego rodzaju budynkach. Księgi wieczyste zakładano bowiem bez uregulowanych gruntów. Aktualnie sytuacja tych mieszkań jest dość skomplikowana. Kupujący nie ma możliwości wzięcia kredytu, gdyż kwestia gruntów pozostaje nieuregulowana. Sądy działając na podstawie aktualnie obowiązujących przepisów, nie wpiszą bowiem ani nowego właściciela, ani nie ustanowią hipoteki. Rząd podjął już prace nad uregulowaniem sytuacji tych mieszkań, lecz jest to na etapie projektów. Decydując się na rynek wtórny warto dokłądnie sprawdzić stan prawny nieruchomości i gruntów, aby mieć pewność, że transakcja jest bezpieczna.