Rynek nieruchomości w 2018 roku miał swój niewątpliwy rozkwit. Sprawdź, jak kształtował się wzrost zakupu mieszkań w największych miastach i dowiedz się, z czego to wynikało.

Rynek nieruchomości w kraju

Co łączy największe miasta Polski na rynku nieruchomości? Przede wszystkim na tak dynamiczny wzrost miała wpływ wprowadzona przez kilka banków obniżka marży. Kto mógł skorzystać z atrakcyjnych warunków kredytowania? Ta szczególnie korzystna oferta skierowana została do kredytobiorców, którym udało się zgromadzić co najmniej 20% wkładu własnego. W ich przypadku najniższa marża wynosi obecnie 1,5%. Uwagę kredytobiorców przykuwa także przeciętne oprocentowanie 2,02%. Aktualnie jest ono najniższe od początku 2016 roku, a więc od chwili wprowadzenia podatku bankowego. Kredytobiorcy korzystają także na wyraźnej konkurencji między bankami. Chętnych na kredyt jest co prawda bardzo wielu, ale każdy chciałby uzyskać atrakcyjne warunki. Część banków postanowiła więc obniżyć koszt kredytu, aby zyskać nowych klientów.

Do tych jakże optymistycznych danych najbardziej pesymistycznie podchodzą eksperci. Ostrzegają oni bowiem przed nadmiernym zadłużaniem się, które może doprowadzić do kryzysu. Wprawdzie rosnące ceny mieszkań zmuszają do pożyczania coraz wyższych kwot, ale należy pamiętać, że tak niskie stopy procentowe, jak obecnie nie zostaną z nami na zawsze. Wybierając odpowiednią ofertę bankową, warto więc sprawdzić, która instytucja gwarantuje nam, pozostanie raty, na tym samym poziomie, co obecnie.

Chcesz wiedzieć, kiedy kupić mieszkanie w 2019 roku? Prognozy na ten temat znajdziesz tutaj.

WARSZAWA

Z aktualnych danych wynika, że w Warszawie coraz częściej mieszkania kupują obcokrajowcy. Co więcej, problemy ze znalezieniem ekip remontowych dysponujących wolnymi terminami oraz wysokie ceny takich usług sprawiają, że kupujący mieszkania w Warszawie coraz częściej szukają lokali gotowych do zamieszkania. Co ciekawe także w tym sektorze można zaobserwować zdecydowany wzrost transakcji przeprowadzanych z udziałem obcokrajowców. Grupa ta jest szczególnie lubiana przez sprzedających, ponieważ zdecydowana większość transakcji finansowana jest za gotówkę.

Średnia cena mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie wynosi 8300 zł za mkw. W stolicy nadal utrzymuje się wysoki popyt na nieruchomości nabywane w celach inwestycyjnych. Szczególnie dużym powodzeniem cieszą się mieszkania mniejsze takie jak kawalerki i lokale dwupokojowe o metrażu od 30 do 60 mkw. Najchętniej kupowane są nieruchomości z rynku wtórnego, które ze względu na wzrost cen na pierwotnym stały się bardzo ciekawą alternatywą. Klienci nabywający mieszkania coraz częściej zwracają uwagę nie tylko na dobry punkt komunikacyjny. Istotne jest także, aby lokal nie wymagał większych nakładów remontowych. Kupujący najczęściej wybierają nieruchomości w przedziale 300-500 tys. zł.

Najchętniej wybierane są mieszkania w budynkach wybudowanych po 2000 r. lub w wyremontowanych kamienicach. Do najpopularniejszych rejonów tradycyjnie zaliczyć należy Mokotów, Powiśle, Wolę, Ochotę i Śródmieście.

Wzrost cen nowych mieszkań w Warszawie

Warszawa w pierwszej połowie 2018 roku nie cieszyła się wzrostem w sektorze zakupu nowych lokali. Sytuacja zmieniła się wraz z nadejściem III kwartału. Dane wskazują bowiem, że średnia ofertowa cena za 1 mkw. warszawskiego nowego mieszkania wzrosła o 4,5% od początku lipca do końca września ubiegłego roku. Na przełomie III i IV kwartału 2018 roku za przeciętne lokum z oferty stołecznych deweloperów trzeba było zapłacić już 8601 zł/mkw. Kwota ta jest wyższa o prawie 1000 zł/mkw. niż rok wcześniej.

Średnia cena transakcyjna nowego warszawskiego lokalu jest jednak nieco niższa od stawki ofertowej. Nie zmienia to jednak faktu, że nabywcy nowych stołecznych mieszkań nie mają powodów do zadowolenia. Na rynek nieruchomości ma także wpływ aż 6% spadek podaży nowych mieszkań odnotowany w III kwartale 2018 roku, który będzie wywierał dodatkową presję na warszawskie ceny.

Mieszkania za cenę powyżej 10 000 zł/mkw w Warszawie

Wzrost cen na warszawskim rynku o aż 4,5% miał związek ze zdecydowanie wyższym zakupem mieszkań kosztujących ponad 10 000 zł/mkw. Według aktualnych danych odsetek takich drogich stołecznych lokali wynosi już 17%. Należy także pamiętać, że w III kwartale 2018 r. było zdecydowanie mniej mieszkań z ceną do 6000 zł/mkw. oraz 6000 zł/mkw. – 7000 zł/mkw. Na tak korzystną sytuację na rynku nieruchomości mają także wpływ bardzo korzystne warunki kredytowania. Uwzględniając poziom aktualnego oprocentowania i cen mieszkań, rata kredytu na mieszkanie w Warszawie, o powierzchni 50 mkw wyniesie średnio 1 982 zł — przy 10% wkładzie własnym. Dla porównania, gdyby stopy procentowe wróciły do poziomu z 2012 r., to rata wzrosłaby do 2 719 zł.

POZNAŃ

Aktualnie w Poznaniu ceny mieszkań na rynku wtórnym są już o 18% wyższe niż przed rokiem. Dane te jasno pokazują, że uzyskany wzrost jest wyższy niż w przypadku Gdańska, który do niedawna był uznawany za lidera w tym zakresie. Inaczej kształtuje się sytuacja na rynku pierwotnym. W tym obszarze średnia cena przekroczyła 7 000 zł/mkw. Z kolei kredyty hipoteczne są aktualnie najtańsze od początku 2016 r.

Poznański rynek nieruchomości od dawna nie cieszył się tak dużym rozwojem. Przeciętna kwota za mkw. nabywanego lokalu wynosi 6186 zł. Jeżeli zaś chodzi o mieszkania deweloperskie w centrum miasta, można kupić je w cenie 7-9,5 tys. zł za mkw. Lokale do remontu z rynku wtórnego nabywamy już od ok. 5 tys. zł za mkw. Co ciekawe, klientów interesują nie tylko popularne segmenty, ale także droższe, luksusowo wyposażone lokale. Według najnowszych danych obserwuje się wzrost zapytań dotyczących dużych apartamentów, wykończonych wysokiej klasy materiałami. Ich ceny dochodzą nawet do 12 tys. zł. za mkw. Popularne są też duże mieszkania na parterze z ogródkami.

Wzrost cen w Poznaniu

Co ciekawe najnowsze dane pokazują, że Poznań wyprzedził Wrocław, Łódź i Gdańsk pod względem tempa podwyżek. Pod koniec września 2018 roku, średnia ofertowa stawka w cennikach poznańskich deweloperów wynosiła 7031 zł/mkw. Tym samym Poznań wyprzedził Wrocław pod względem cenowym. Nawiązując do wyniku Poznania z III kwartału 2018 r., warto przypomnieć, że rok wcześniej analogiczna średnia cena metrażu wynosiła 6543 zł/mkw.

Z analizy zgromadzonych danych jasno wynika, że poznańskie lokale przez kwartał podrożały prawie o 3%. Na tak duży wzrost miały wpływ spadek udziału mieszkań kosztujących w przedziale 5000 zł/mkw. – 6000 zł/mkw oraz 6000 zł/mkw. – 7000 zł/mkw. Jednocześnie wzrósł odsetek poznańskich mieszkań z wyższych kategorii cenowych.

Po uwzględnieniu obecnego poziomu oprocentowania i cen mieszkań rata kredytu zaciąganego na mieszkanie w Poznaniu, o powierzchni 50 mkw wyniesie średnio 1 477 zł przy wniesieniu 10% wkładu własnego. Gdyby stopy procentowe w naszym kraju wróciły do poziomu z 2012 r., to rata takiego kredytu wzrosłaby do 2 026 zł.

KRAKÓW

Sprzedaż mieszkań w tym mieście jest tak dynamiczna, że niewielkie nieruchomości sprzedają się nawet w 2 tygodnie. Mają na to wpływ nie tylko nagłe wzrosty cen, ale także ogromna popularność tych nieruchomości. Na rynku wtórnym najszybciej sprzedają się mieszkania do 55 m kw. Dużym zainteresowaniem cieszą się więc także kredyty hipoteczne. Na szczęście banki w ostatnim czasie uatrakcyjniły ofertę. Aktualnie kredyty mieszkaniowe są najtańsze od początku 2016 r.

Według aktualnych danych w Krakowie za mkw. mieszkania na rynku wtórnym płacimy średnio 6853 zł. Wysokie tempo sprzedaży na rynku nieruchomości trwa nadal i nic nie wskazuje na to, aby miało się coś w tym zakresie zmienić. Aktualnie wśród nowych mieszkań nie znajdziemy już kawalerek, do których wprowadzić się w kilku najbliższych miesiącach. Jakich ofert możemy się więc spodziewać? Nie zabraknie na przykład popularnych, niewielkich dwupokojowych mieszkań. Niestety w tym przypadku ich cena często przekracza 8000 zł za m kw., nawet w bardziej odległych dzielnicach takich jak Nowa Huta.

Rynek pierwotny Kraków

Stale rosnące ceny sprawiają, że klienci zaczynają rozważać lokalizacje, które do tej pory nie cieszyły się większą popularnością. Doskonałym przykładem jest tutaj Osiedle Złocień, gdzie gotowe mieszkanie deweloperskie znajdziemy w okolicy 5000 zł za mkw.

W III kwartale 2018 r. Kraków zajął drugie miejsce pod względem tempa zmian cenowych. Na terenie tego miasta odnotowano kwartalny wzrost średniej kwoty za nowy lokal wynoszący 4,0%. Pod koniec września 2018 r. przeciętna stawka w cennikach deweloperów wynosiła 7280 zł/mkw. Kwota ta może być zaskoczeniem dla osób, które na bieżąco nie śledzą zmian cenowych i pamiętają jeszcze wyniki na poziomie około 6500 zł/mkw. Z punktu widzenia nabywców nowych lokali, istotny jest także fakt, że podaż na rynku pierwotnym nieco wzrosła od lipca do września 2018 roku. Pod względem wielkości oferty deweloperskiej, Kraków nadal nie mógł jednak wyprzedzić konkurującego z nim Wrocławia. Aktualnie trudno powiedzieć, które spośród wspomnianych miast zajmuje drugie miejsce w rankingu inwestycji deweloperskich w Polsce za rok 2018.

Dlaczego ceny nowych mieszkań w Krakowie tak szybko wzrosły w ostatnim czasie? Zdaniem ekspertów za tę zmianę odpowiadał wzrost udziału mieszkań kosztujących w przedziale 8000 zł/mkw. – 10 000 zł/mkw.oraz lokali z ceną ponad 10 000 zł/mkw. Warto podkreślić, że równocześnie spadła sprzedaż nieruchomości wycenianych na 5000 zł/mkw. – 6000 zł/mkw. oraz 7000 zł/mkw. – 8000 zł/mkw. Jeżeli zaś chodzi o ratę kredytu zaciąganego na mieszkanie w Krakowie, o powierzchni 50 mkw wyniesie ona średnio 1 636 zł przy 10% wkładzie własnym. Dla porównania rata takiej pożyczki w 2012 r. byłaby na poziomie 2 245 zł.

ŁÓDŹ

Jak kształtują się ceny mieszkań w Łodzi? Aktualnie nowe nieruchomości kosztują średnio 5 610 zł/mkw., a z rynku wtórnego 3 970 zł/mkw. Nikogo nie dziwi więc, że rośnie zainteresowanie mieszkaniami z drugiej ręki. Ma na to wpływ także fakt, że zdecydowanie przybywa wśród nich stosunkowo nowszych lokali, które wyróżniają się dobrym stanem technicznym, a co za tym idzie, nie wymagają większego wkładu finansowego. Najnowsze dane pokazują także, że w Łodzi kupowane są coraz większe mieszkania.

Aktualne dane pokazują także, że w tym mieście można mówić o stabilizacji cenowej. Według najnowszych raportów cena za m kw. mieszkania na rynku wtórnym wynosi 3970 zł, czyli jest jedynie o 2% wyższa niż przed rokiem. Analitycy zwracają także uwagę na fakt, że w ostatnich trzech miesiącach średni metraż nabywanego lokalu w Łodzi wynosił 60 mkw. Jest to jeden z najlepszych wyników pośród największych miast w Polsce. W ostatnim czasie najczęściej sprzedawane były mieszkania stosunkowo nowe, jednak aktualnie analizowane transakcje wskazują, że wracamy do zakupów na osiedlach z wielkiej płyty i w kamienicach. Ma to oczywiście swoje przełożenie na ceny transakcyjne, które ponownie wróciły do poziomu poniżej 4000 zł za mkw. Mimo coraz wyższych kosztów związanych z remontem nieruchomości, wielu nabywców liczy na to, że uda się im kupić mieszkanie do własnej aranżacji, co z kolei znajdzie odzwierciedlenie w atrakcyjnej cenie transakcyjnej.

Rynek pierwotny w Łodzi

Trzeci kwartał 2018 r. wyraźnie wskazał na stabilizację cen mieszkań w Łodzi. Miało na to wpływ kilka czynników. Przede wszystkim, na przełomie września i października 2018 r. średnia cena za 1 mkw. nowych mieszkań wynosiła już 5610 zł. Taki wynik oznaczał kwartalny wzrost na poziomie 1,7%. Dodatkowo aktualne ceny nowych mieszkań w Łodzi nie zachęcają kupujących do ich nabywania. Warto bowiem przypomnieć, że w 2017 roku łódzcy deweloperzy średnio wycenili 1 mkw. mieszkania na 5177 zł.

Jeżeli zaś chodzi o roczny wzrost średniej ceny nowych łódzkich mieszkań, to wyniósł on około 8,4%. Szacuje się, że statystyki tego mogą skutecznie zachęcić większą liczbę osób do szukania lokum na rynku wtórnym. Jak wskazuje analiza najnowszych danych ostatni wzrost średniej ceny nowych mieszkań, związany był ze zmniejszeniem udziału najtańszych nieruchomości. Po porównaniu cen rynku pierwotnego pod koniec II kwartału 2018 r. i III kwartału 2018 r. okazało się, że wyraźnie wzrósł odsetek droższych lokali w kwotach 6000 zł/mkw. – 7000 zł/mkw. Proporcjonalnie spadł natomiast udział mieszkań z niższej półki cenowej. W tym wypadku mowa o lokalach kosztujących 4000 zł/mkw. – 5000 zł/mkw. oraz 5000 zł/mkw. – 6000 zł/mkw. Jak aktualnie kształtuje się oferta kredytowa? Rata za mieszkanie w Łodzi, o powierzchni 50 mkw wyniesie średnio 948 zł przy 10% wkładzie własnym. W tym miejscu warto zaznaczyć, że w 2012 r., wzrosłaby ona do 1 301 zł.

WROCŁAW

Niski udział zakupów inwestycyjnych we Wrocławiu spowodował, że ceny utrzymują się na stosunkowo stabilnym poziomie. Obecnie mieszkania kupują tu przede wszystkim osoby szukające lokalu dla siebie. Co ciekawe w ostatnim czasie staniały także kredyty hipoteczne. Jeżeli dysponujemy przynajmniej 20% wkładem własnym, średnia marża jest teraz najniższa od początku 2016 r.

Ile zapłacimy we Wrocławiu za 1 mkw mieszkania? Średnie stawki kształtują się na poziomie 5905 zł za 1 mkw. Choć w porównaniu do innych dużych miast, we Wrocławiu, wzrosty cen nie są wcale największe, to działający pośrednicy informują o zmniejszonym ruchu ze strony inwestorów. Co ciekawe zwiększyła się też liczba zapytań o droższe nieruchomości, które do tej pory nie cieszyły się zbyt dużym zainteresowaniem. Aktualne dane jasno pokazują, że po ostatnich podwyżkach rynek coraz bardziej się stabilizuje. Jeżeli zaś chodzi o rozbieżność pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi, jest ona zdecydowanie mniejsza niż dotychczas. W stolicy Dolnego Śląska kupujemy dość duże mieszkania w porównaniu do innych największych miast w Polsce. Średni metraż nabywanego w ostatnich trzech miesiącach 2018 roku mieszkania wynosił bowiem aż 65 m kw. Przeciętnie płacimy więc za mieszkanie we Wrocławiu 376 000 zł.

Rynek pierwotny we Wrocławiu

Ilość dostępnych na sprzedaż mieszkań z rynku pierwotnego jest porównywalna do tych w Krakowie. Aktualne dane z GUS-u potwierdzają, że liczba rozpoczętych oraz ukończonych mieszkań w tych dwóch miastach jest do siebie bardzo zbliżona. Z czego wynika taka sytuacja? Różnica podażowa między Krakowem oraz Wrocławiem zmniejszyła się, ponieważ w dolnośląskiej metropolii od lipca do września br. odnotowano dość wyraźny spadek. Pod koniec września 2018 roku, za 1 mkw. nowego mieszkania we Wrocławiu, średnio trzeba było zapłacić 6893 zł. Wynik ten jest o wiele mniejszy niż analogiczna stawka dotycząca Krakowa, która w tym mieście wyniosła 7280 zł/mkw.

Istotny wpływ na powyższą sytuację ma rozkład cen nowych mieszkań. Aktualne dane wskazują, że od początku lipca do końca września 2018 roku we Wrocławiu zwiększyła się liczba lokali deweloperskich z ceną 6000 zł/mkw. – 7000 zł/mkw. oraz 8000 zł/mkw. – 10 000 zł/mkw. Jednocześnie zdecydowanie zmniejszył się udział mieszkań kosztujących od 5000 zł/mkw. do 6000 zł/mkw. oraz 7000 zł/mkw. – 8000 zł/mkw. Jaką ratę kredytu zapłacimy, kupując mieszkanie we Wrocławiu? Po uwzględnieniu obecnego poziomu oprocentowania i cen mieszkań dla nieruchomości o powierzchni 50 mkw wyniesie ona średnio 1 410 zł przy 10% wkładzie własnym. W 2012 roku kwota ta byłaby na poziomie około 1 934 zł.

GDAŃSK

W 2018 roku ceny mieszkań w Gdańsku rosły w zawrotnym tempie. Na szczęście w ostatnich miesiącach deweloperzy zdecydowanie zwiększyli podaż mieszkań. Na rynek trafiła znaczna liczba nowych mieszkań z ceną 6000 zł/mkw. – 7000 zł/mkw., co miało zdecydowany wpływ na zatrzymanie wzrostu cen. Co ciekawe w Gdańsku znacznie zwiększyło się zainteresowania nieruchomościami gruntowymi i domami. Na rynku można z łatwością zauważyć znaczące odwrócenie trendu — do biur pośrednictwa o pomoc o wiele częściej zgłaszają się klienci poszukujący mieszkania niż ci, którzy planują je sprzedać. Jest to związane z obecną hossą na rynku. Nieruchomości sprzedają się na tyle szybko, że klienci zwracają się o pomoc do pośredników, którzy monitorują sytuację na bieżąco. Co ciekawe duże zainteresowanie dotyczy rynku pierwotnego oraz wtórnego.

Powodzeniem cieszą się mieszkania, które doskonale nadają się pod inwestycje, a więc najczęściej 1-2 pokojowe. Oczywiście lokale te są chętnie wybierane także przez klientów indywidualnych. W obu przypadkach klienci najczęściej decydują się na zakup dobrze skomunikowanych mieszkań. W ostatnim czasie zaobserwowano także zdecydowany wzrost zainteresowania nieruchomościami gruntowymi i domami. Na tę sytuację mają wpływ z pewnością ceny. Według aktualnych raportów ceny mieszkań w Gdańsku biją rekordy. Obecnie za mkw. płacimy 6640 zł, a za lokal średnio 376 tys. zł.

Ceny nowych mieszkań w Gdańsku

Wyniki cenowe z III kwartału 2018 r. dotyczące Gdańska, mogą stanowić pewne zaskoczenie dla osób, które spodziewały się kontynuacji bardzo szybkich wzrostów cen metrażu. Dane wskazują bowiem, że od lipca do września 2018 roku tempo zmian znacząco się zmniejszyło. Pod koniec III kwartału 2018 r. średni koszt zakupu 1 mkw. nowego mieszkania był na poziomie 7134 zł/mkw. Oznaczało to wzrost o 1,3% w skali kwartału oraz zajęcie przez Gdańsk trzeciego miejsca pod względem cen nowych lokali w Polsce. Jeszcze rok temu taki scenariusz wydawałby się raczej mało prawdopodobny. W 2017 roku przeciętna ofertowa cena za 1 mkw. nowego mieszkania wynosiła 6194 zł.

Z jakiego powodu ceny w Gdańsku przestały rosnąć? Jak podają aktualne dane, na rynkową stabilizację wpłynęły dwa czynniki. Przede wszystkim ogromny wpływ miał wyraźny wzrost podaży nowych mieszkań na terenie Gdańska. Istotnym czynnikiem była także budowa zdecydowanie tańszych nieruchomości deweloperskich. Dane wskazują, że w III kwartale 2018 r. udział gdańskich lokali z ceną 6000 zł/mkw. – 7000 zł/mkw. wzrósł aż o 16,4 punktu procentowego. Jest to bardzo dobra wiadomość dla większości osób zainteresowanych nabyciem mieszkań od gdańskich deweloperów. Jeżeli zaś chodzi o ratę kredytu zaciąganego na mieszkanie w Gdańsku, o powierzchni 50 mkw wyniesie ona średnio 1 585 zł przy wpłacie 10% wkładu własnego. Dla porównania w 2012 roku byłaby ona na poziomie około 2 175 zł.