O co pytać dewelopera? To pytanie zadają sobie osoby planujace zakup nowej nieruchomości. W ostatnim czasie obserwujemy wzrost zapotrzebowania na mieszkania z rynku pierwotnego. Konsekwencją tego zjawiska jest powstawanie licznych, nowych inwestycji budowlanych. Deweloperzy notują rekordy sprzedaży, a zainteresowanie nowymi mieszkaniami nie słabnie. Na co powinniśmy zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania od dewelopera?

Zalety kupowania nowych mieszkań

Jakie zalety wynikają z kupowania nowych mieszkań? Przede wszystkim w przypadku tego rodzaju transakcji możemy dokładnie sprawdzić stan prawny nabywanej nieruchomości. W przypadku zakupu od dewelopera nie musimy także obawiać się, problemów z ustaleniem właściciela, czy zadłużeniami ciążącymi na mieszkaniu. Istotny jest także fakt, że nieruchomość z rynku pierwotnego urządzamy dokładnie tak, jak chcemy. Co więcej, żywotność samego bloku oraz materiałów użytych do budowy jest zdecydowanie dłuższa niż w przypadku mieszkań z rynku wtórnego. Warto także zwrócić uwagę na fakt, że transakcja może być w pewnym stopniu zaplanowana. Decydując się na nabycie lokalu w początkowej fazie budowy, mamy zazwyczaj około 2-3 lata na odłożenie środków potrzebnych na wykończenie wybranego mieszkania.

Sprawdź wiarygodność dewelopera

Wielu kupujących boi się nierzetelnych deweloperów. Właśnie z tego powodu warto sprawdzić między innymi:

• Jak długo firma jest na rynku?

• Czy firma jest notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych – jeśli tak uzyskany wynik odpowiada jej sytuacji finansowej. W przypadku spółek giełdowych mamy także dostęp do historii spółki.

• Jaki jest stan zrealizowanych inwestycji? Jeżeli deweloper buduje według jednego projektu, możemy na przykładzie starszych budynków zweryfikować trwałość użytych materiałów. Źródłem informacji mogą być także sami mieszkańcy, którzy mogą podzielić się własnymi doświadczeniami przy współpracy z deweloperem.

• Opinie zebrane w internecie. W tym punkcie należy jednak podejść do nich z dystansem, choć prawdziwe jest stwierdzenie, że klient niezadowolony powie o tym zdecydowanie większej ilości osób niż ten, który nie miał żadnych uwag.

Ustawa deweloperska po 29.04.2012

Przed podpisaniem umowy z deweloperem warto zwrócić uwagę na fakt, czy ma on założony rachunek powierniczy. Zgodnie z ustawą deweloperską obowiązuje on dla inwestycji rozpoczętych po 29.04.2012. Dlaczego jest on tak ważny dla kupującego? To właśnie na ten rachunek bankowy wpłacamy pieniądze za mieszkanie. Deweloper otrzymuje środki  stopniowo, w miarę upływu prac nad inwestycją. Wyróżniamy dwa rodzaje rachunków powierniczych:

• otwarty — bank wypłaca deweloperowi pieniądze po pozytywnym zweryfikowaniu zakończenia jednego z etapu prac przez inspektora nadzoru budowlanego,

• zamknięty — inwestor otrzymuje całość zdeponowanych na nim środków po przeniesieniu na nabywcę praw własności lokalu.

Rachunek powierniczy chroni nas przed utratą pieniędzy w przypadku upadłości dewelopera. Z drugiej strony, warto zwrócić uwagę na fakt, czy bank obsługujący go nie jest tym samym, w którym mamy własne oszczędności. W takiej sytuacji w przypadku upadłości instytucji finansowej Bankowy Fundusz Gwarancyjny wypłaci nam najwyżej 100 tys. euro.

W tym miejscu warto jednak zaznaczyć, że nie każda inwestycja podlega pod wspomnianą ustawę. Do tej grupy zaliczamy deweloperów realizujących niewielkie inwestycje bardzo często ze środków własnych. Z punktu widzenia kupującego tego rodzaju transakcja również jest bezpieczna, gdyż wniosek o kredyt bankowy możemy złożyć dopiero wtedy, kiedy nieruchomość jest wyodrębniona. W takiej sytuacji budynek jest oddany do użytku, więc nie ma ryzyka upadłości dewelopera i od razu po uzyskaniu potrzebnych środków przystępujemy do podpisania aktu notarialnego i odebrania kluczy.

O co pytać dewelopera?

Przede wszystkim warto ustalić, czy planuje on dodatkowe inwestycje na tym terenie. W przypadku zakupu domów ważne jest także stan prawny gruntów. Co więcej, warto ustalić, czy mieszkania będą bezczynszowe. Istotne jest także, w jaki sposób będzie rozwiązane administrowanie terenem wspólnym. W tym wypadku deweloper może mieć własną propozycję lub też pozostawić te kwestie do ustalenia mieszkańcom. Jest to niezwykle istotne ze względu na dalsze funkcjonowanie całego osiedla.

Jeżeli deweloper buduje bezczynszowe mieszkania i kwestie administracyjne, pozostawia mieszkańcom, powinniśmy wziąć pod uwagę, że w pierwszych miesiącach po wprowadzeniu mogą pojawić się liczne trudności. Brak zarządcy może być także powodem konfliktów między sąsiadami. Dość szybko pojawią się bowiem kwestie związane z odbiorem śmieci czy też odśnieżaniem terenu. W przypadku domów lub segmentów każdy właściciel może samodzielnie o nie zadbać, jednak zazwyczaj nie jest to opłacalne oraz może powodować liczne utrudnienia i konflikty w przyszłości. Dodatkowo należy pamiętać, że zasiedlanie osiedla następuje w różnym czasie, a w przypadku chęci zawarcia umowy z firmą, potrzebujemy przynajmniej połowę mieszkańców.

Zastanawiasz się jednak nad zakupem nieruchomości z rynku wtórnego? Potrzebne informacje znajdziesz tutaj.

Sprawdź zapisy umowy

Zgodnie z nowelizacją ustawy z 2012 roku umowa deweloperska stanowi oddzielną formę od przedwstępnej. Przepis ten nakłada obowiązek podpisania dokumentu w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Ustawa nie reguluje jednak jakie punkty powinny się w niej znaleźć. W naszym interesie leży dopilnowanie, by było w niej zawarte jak najwięcej detali, takich jak data ukończenia inwestycji czy przekazania nieruchomości. Z punktu widzenia kupującego istotny jest także opis standardu mieszkania, otoczenia budynku, informacje dotyczące dróg dojazdowych, garaży czy infrastruktury. Niezbędne są także załączniki dotyczące instalacji wodno-kanalizacyjnych, elektrycznych czy gazowych.

Najwięcej kwestii spornych jest w przypadku ustalenia, co jest powierzchnią wspólną a co użytkową. Warto także zwrócić uwagę czy deweloper dba o wyrównanie terenu oraz wykonanie podłoża dojazdowego do posesji, czy zapewnia jedynie jego utwardzenie. Jeżeli nabywamy mieszkanie, które ma balkon, należy zwrócić szczególną uwagę na to, czy jest on elementem mieszkania, czy odpowiada za niego deweloper. Jest to szczególnie istotne z punktu widzenia późniejszej konserwacji budynku. Należy także upewnić się, czy deweloper zapewnia ogrodzenie posesji inne niż budowlane. Może się bowiem okazać, że należy je wykonać we własnym zakresie. Tego rodzaju prace w znacznym stopniu podnoszą kwotę potrzebną na wykończenia. Zapoznając się z treścią Umowy, warto zwrócić uwagę, czy koszty wykonania przyłączy ponosi deweloper. Może bowiem zdarzyć się sytuacja, w której inwestor tylko rozprowadza instalację w segmencie. W takim wypadku koszty przyłączenia do źródeł miejskich ponosi nabywca.

Umowa deweloperska powinna również precyzować wysokość kar nakładanych na obie strony przy niedotrzymaniu jej zapisów. Możemy także sprawdzić, czy klauzule zawarte w jej treści są dla nas korzystne. W tym celu możemy skorzystać z listy przygotowanej przez UOKiK.

Zakup gotowego mieszkania od dewelopera i jego zalety

Mamy także możliwość zakupu gotowej nieruchomości od dewelopera. Zazwyczaj są to ostatnie inwestycje, które zostały niesprzedane. Jakie są zalety tego rodzaju transakcji? Przede wszystkim nie czekamy na ukończenie budowy. Mieszkanie lub segment zazwyczaj gotowe jest do przekazania kluczy. Nawet jeśli pozostały do wykonania jakieś prace to i tak zajmą one zdecydowanie mniej czasu niż w przypadku budowy od podstaw. Tego rodzaju transakcje preferowane są przez osoby, którym zależy na czasie, lub też uważają zakup ukończonego mieszkania za bezpieczniejszy.

Zakup mieszkania od dewelopera za gotówkę

Czy zakup nieruchomości od dewelopera za gotówkę jest bezpieczny? Wszystko zależy od tego, na jakim etapie jest budowa. Przy tego rodzaju finansowaniu nie można zapomnieć o zachowaniu szczególnej ostrożności, zwłaszcza wtedy, gdy budowa jest dopiero na początkowym etapie. Należy także pamiętać, że ostateczne rozliczenie powinno nastąpić po otrzymaniu zgody na użytkowanie. Zasada to obowiązuje nawet w sytuacji, kiedy deweloper przekazuje nabywcą klucze, przed dopełnieniem formalności. Kupujący chętnie korzystają z takiej możliwości, ponieważ mogą wtedy wcześniej rozpocząć wykańczanie. Deweloper może jednak postawić warunek wpłaty całej kwoty lub znacznej jej części.

Problemy zaczyna się również wtedy, gdy nieruchomość nie przechodzi odbioru. Oczywiście nie w każdej sytuacji uwagi urzędników są w pełni uzasadnione, jednak nie zmienia to faktu, że do czasu wyodrębnienia lokalu nie możemy przystąpić do aktu notarialnego. W praktyce mamy więc bardzo niekorzystną sytuację. Z jednej strony zapłaciliśmy już większość ceny i rozpoczynamy remont, z drugiej nie jesteśmy jeszcze właścicielami nieruchomości. Sytuację może także dodatkowo utrudniać uchylanie się dewelopera od wykonania. Mają powyższe ryzyka na względzie, zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jest poczekanie, aż dopełnione zostaną wszelkie formalności. Mając dokumenty odbioru możemy bezpieczne rozliczyć się z deweloperem oraz rozpocząć prace wykończeniowe.

Zakup mieszkania od dewelopera koszty

Z jakimi kosztami musimy się liczyć, kupując nieruchomość od dewelopera? Dobra wiadomość jest taka, że nie płacimy podatku od czynności cywilnoprawnych. Jako Kupujący regulujemy natomiast opłaty należne do notariusza oraz wszelkie koszty administracyjne wynikające z założenia księgi wieczystej. W niektórych wypadkach możemy także zapłacić za dokonanie przyłączy. Koszty, których nie można pominąć, dotyczą także kredytu bankowego. Zazwyczaj płacimy za wizytę rzeczoznawcy oraz ubezpieczenie. Jeżeli część środków pochodzi z kredytu bankowego uiszczamy także opłatę za wpis kredytu hipotecznego do księgi wieczystej.

Odbiór mieszkania i przekazanie kluczy

W przypadku odbioru mieszkania najistotniejsza jest dla nas weryfikacja jego stanu technicznego. W tym celu sprawdzamy, czy wszystko zostało wykonane zgodnie z opisem i w odpowiednio wysokiej jakości. Jeżeli sami nie posiadamy odpowiedniej wiedzy budowlanej, warto skorzystać z pomocy fachowca, który w sposób obiektywny poinformuje nas o ewentualnych usterkach. W przypadku, gdy nie mamy większych zastrzeżeń, następuje przekazanie kluczy. Jeżeli zaś zostaną ujawnione nieprawidłowości, spisujemy z inwestorem protokół określający zakres i termin prac poprawkowych. W przypadku, gdy inwestor nie dotrzyma warunków protokołu, może mieć nawet stratę finansową.