Mieszkania do sprzedania często należą nie tylko do jednego właściciela. Dowiedz się, jak stan cywilny wpływa na przeprowadzenie transakcji zbycia lub nabycia nieruchomość

Mieszkania do sprzedania w stanie wolnym

Dlaczego stan cywilny jest tak istotny przy sprzedaży mieszkania? Jest to najprostszy sposób na określenie czy inne osoby nie mają praw do lokalu. Dodatkowo nasza mentalność jest taka, że zazwyczaj nie pytamy obcej osoby o stan cywilny. Notariusz z tytułu pełnionej funkcji robi to w sposób, który nikogo nie dziwi. Wyobraźmy sobie bowiem sytuację, w której pytamy właściciela, czy mam męża. Ona zgodnie z prawdę odpowiada, że nie ma. Jednak w praktyce może to oznaczać bardzo wiele. Być może rzeczywiście jej stan jest wolny. Właścicielka może być też po rozwodzie lub być wdową.

Dwie ostatnie sytuacje zupełnie zmieniają pogląd na sprawę. Jeżeli jest rozwódką, ale nieruchomość była kupiona, kiedy była panienką, to rzeczywiście jest prawnym właścicielem. Jeżeli jednak mąż zmarł, a nabywali jako małżeństwo do majątku wspólnego, sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Właścicielka mogła bowiem złożyć wniosek o wykreślenia męża, przedstawiając akt zgonu, ale nie przeprowadzać sprawy spadkowej. W takiej sytuacji nie jest pewne czy rzeczywiście tylko ona ma prawa do lokalu. Notariusz, pytając o stan cywilny, doprecyzowuje wszystkie szczegóły. W przypadku niejasności może zażądać dodatkowych dokumentów. Kolejny źródłem wiedzy jest sama księga wieczysta. Niewiele osób wie, że aktualnie każdy może przejrzeć wszystkie wpisy od momentu jej założenia. Dzięki temu również Notariusz ma wgląd jakie wpisy oraz wykreślenia, były dokonywane w sprawie przedmiotowej nieruchomości.

Zmiana stanu cywilnego przy sprzedaży

Jak wygląda sytuacja w przypadku, gdy stan cywilny zmienia się już po zakupie nieruchomości? W przypadku, gdy mieszkanie zostało nabyte w stanie wolnym to z mocy ustawy, należy do majątku osobistego. Oznacza to, że jeżeli stan cywilny zmienił się już po zakupie to i tak pozostaje jeden właściciel. Wyjątkiem od tej sytuacji jest rozszerzenie umowy małżeńskiej. W takim wypadku, mimo że nieruchomość należy do majątku osobistego, może zostać wciągnięta do wspólnego. To właśnie z tego powodu notariusz pyta, czy została zawarta taka umowa. Wciągnięcie do majątku wspólnego nie musi bowiem oznaczać, że małżonek lub żona zostają uznani za dodatkowych właścicieli. Rozszerzenie umowy małżeńskiej może skutkować również tylko tym, że druga strona musi wyrazić zgodę na jej zbycie lub też wykonanie większych prac modernizacyjnych.

Kupno mieszkania po ślubie

Zakup nieruchomości przez jedną osobę może nastąpić w trzech przypadkach. Pierwszy to oczywiście wolny stan cywilny Kupującego. Czy oznacza to, że osoba, która jest w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej, nie może tego zrobić? Okazuje się, że istnieje taka możliwość. Prawo przewidziało bowiem ograniczenie praw wynikających ze wspólności majątkowej. W tym zakresie nie ma również żadnych ograniczeń. Jeżeli więc jedno z małżonków chce nabyć nieruchomość do majątku osobistego, ma taką możliwość. Wystarczy, że sporządzi umowę małżeńską o ograniczeniu wspólności do tej konkretnej transakcji lub w znacznie szerszym zakresie. Należy przy tym zwrócić uwagę na fakt, że z punktu widzenia prawa dokument ten może zostać sporządzony nie tylko przed zakupem, ale także po nim.

Istnieje również trzecia sytuacja, w wyniku której nabyta nieruchomość staje się częścią majątku osobistego. Z takiej możliwości korzystamy wtedy, gdy zakup realizujemy ze środków własnych jednego z małżonków. W tym wypadku istotne jest, że pieniądze zostały zgromadzone, zanim strona wzięła ślub. Sytuacja ta jest o tyle niestandardowa, że małżonkowie nie muszą zawierać żadnych umów ograniczających. Nabycie nieruchomości ze środków własnych zgromadzonych przed ślubem automatycznie sprawia, iż mieszkanie staje się majątkiem osobistym jednej osoby.

Rozdzielność majątkowa a zakup nieruchomości

Standardowo w sytuacji rozdzielności majątkowej, każda ze stron samodzielnie dysponuje swoimi pieniędzmi. Aby zakup nieruchomości przez jedną osobę był możliwy, wystarczy przedstawić u notariusza stosowny dokument. Rozdzielność majątkowa nie oznacza jednak, że zakup nieruchomości nie może być majątkiem wspólnym. Małżonkowie mogą zastosować bowiem umowę rozszerzającą. W takim wypadku mimo posiadanej rozdzielności transakcja będzie ich majątkiem wspólnym. Nabyta nieruchomość staje się majątkiem osobistym w częściach każdej ze stron. Z taką sytuacją mamy do czynienia wtedy, gdy małżonkowie łączą swoje oszczędności, aby sfinalizować zakup. Procentu udziału uzależnia się od tego, ile pieniędzy dołożyła każda ze stron. Nawet w przypadku powstania znacznej dysproporcji małżonkowie mogą zgodnie oświadczyć w akcie notarialnym, że otrzymuje równą część. Jak więc widać rozdzielność majątkowa nie zawsze oznacza, iż każdy dysponuje tylko i wyłącznie swoim majątkiem.

Chcesz wiedzieć jak bezpiecznie kupić nieruchomość z pominięciem pośredników? W tym artykule zawarliśmy wszystkie informacje.