Kupno mieszkania pod wynajem jest dość często wybieraną formą inwestowania w nieruchomości. Zakup takiego lokalu jest opłacalne, pod warunkiem, że podczas wyboru lokalu weźmiemy pod uwagę kilka istotnych czynników. Dowiedz się, na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie na wynajem?

Kupno mieszkania pod wynajem — znajomość lokalnego rynku to podstawa

Zanim podejmiemy decyzję o kupnie mieszkania, powinniśmy zostać ekspertami od lokalnego rynku. W tym celu warto obejrzeć jak najwięcej lokali, a podczas ich oglądania zwracać uwagę na szereg czynników takich jak:

• wysokość czynszu,

• metraż mieszkania,

• sposób ogrzewania,

• stan techniczny i wizualny budynku,

• stan instalacji,

• piętro,

• układ mieszkania,

• konieczne wydatki związane z remontem,

• położenie mieszkania i bliskość komunikacji miejskiej.

Podczas oglądania mieszkania warto również porozmawiać z sąsiadami, aby poznać między innymi wady i zalety lokalizacji. Możemy także dowiedzieć się, w jakim stopniu sprawnie funkcjonuje spółdzielnia, wspólnota czy zarządca.

Lokalizacja – na co zwrócić uwagę?

Dobra lokalizacja mieszkania jest niezwykle istotna w przypadku wyboru lokalu z przeznaczeniem na wynajem. Tego rodzaju nieruchomości cieszą się dużą popularnością, co pozwala nam na wybór osoby, z którą zostanie zawarta umowa. Dużą zaletą jest również bliskość sklepów i centrów handlowych – lepiej jednak, by te drugie nie znajdowały się w bezpośrednim sąsiedztwie mieszkania. Korzystnie na zainteresowanie lokalem wpływa również położenie na strzeżonym osiedlu i bliskość terenów zielonych.

Nie jest natomiast zalecane inwestowanie w mieszkania położone na terenach zalewowych, w bardzo starych, zabytkowych budynkach. Negatywnie na zainteresowanie lokalem wpływać będzie również bliskość mieszkań socjalnych czy utrudniony dojazd.

Czy warto inwestować w mieszkania położone w centrum miasta? Lokale te należą do najdroższych, przez co znalezienie najemcy również będzie znacznie trudniejsze. Optymalne jest inwestowanie w nieruchomości dobrze zlokalizowane z każdym kierunkiem miasta — nie każdy bowiem chce dostać się do centrum, niektórzy preferują, zdecydowanie spokojniejsze obrzeża.

To, na jaki rodzaj lokalizacji ostatecznie się zdecydujemy, należy uzależnić od docelowego najemcy. Jeśli będzie to rodzina z dziećmi, postawmy na bliskość szkół i mieszkanie na strzeżonym osiedlu, wśród terenów zielonych i placów zabaw. Single zdecydowanie częściej wybierają lokale bliżej centrum miasta, a studenci – mieszkania jak najbliżej uczelni.

Położenie, rozkład i metraż

Największą popularność zdobywają w ostatnim czasie tzw. mieszkania kompaktowe. Rządzi nimi prosta zasada: jak najmniejszy metraż i komfortowa liczba pokoi. Do najchętniej wynajmowanych należą lokale dwupokojowe o powierzchni nie większej niż 45 m². Najemcy stawiają na wygodny rozkład mieszkania i większą liczbę pomieszczeń, a nie na duży metraż. Warto pamiętać, że im mniejsze jest mieszkanie, tym tańsze będzie ono w utrzymaniu. Wraz z rosnącą powierzchnią maleje również dochodowość lokalu.

Małe mieszkania są wynajmowane częściej, możemy więc liczyć na większe zyski spowodowane krótszymi okresami przestoju. Jeśli w budynku nie ma windy, powinniśmy wziąć pod uwagę również piętro, na którym znajduje się lokal. W przypadku gdy planujemy wynajmować mieszkanie seniorom lub rodzinom z dziećmi, postawmy na położenie na niższej kondygnacji. Jeśli w budynku jest winda, piętro nie ma większego znaczenia. Wynajmujący nie chętnie decydują się na mieszkania położone nad bramą wejściową, wjazdem do garażową oraz tuż przy windzie. W przypadku takiego lokalu mogą się oni spodziewać nieco niższego czynszu.

Rynek wtórny a mieszkanie od dewelopera

Zaletą mieszkań z rynku wtórnego jest fakt, że są dostępne „od ręki”. Możemy również porozmawiać z sąsiadami, poznać wady i zalety mieszkania w danym miejscu. Co więcej, jeśli chcemy kupić kawalerkę, te z rynku wtórnego mają mniejszy metraż. Obecnie prawo nakazuje budowę lokali nie mniejszych niż 25 m². Mieszkanie od dewelopera to inwestycja w miejsce, które dopiero powstaje. Zaletą nowego mieszkania jest za to fakt, iż wszelkie instalacje są nowe i przez długi czas nie będą wymagały inwestycji. Dodatkowo możemy podjąć decyzję, w jakim stanie będzie ono wynajmowane. Należy bowiem pamiętać, że wielu najemców ma własne meble i chętnie szukają lokalu z urządzoną jedynie kuchnią i łazienką.

Zdecyduj o najemcy

Zanim wybierzemy najlepsze mieszkanie, zastanówmy się, kim będzie nasz docelowy najemca. Lokal pod wieloma względami powinien być do niego dostosowany. Dlaczego warto pomyśleć o tym wcześniej? Oto kilka przykładów:

Student

Jeśli chcemy wynajmować mieszkania studentom, powinniśmy zwrócić uwagę na dwa czynniki: lokalizację i rozkład mieszkania. Najlepiej, by lokal znajdował się jak najbliżej uczelni, by było w nim jak najwięcej pokoi i więcej niż jedna łazienka.

Rodzina z dziećmi

Rodziny z dziećmi najchętniej wybierają mieszkania na osiedlach, szczególnie tych strzeżonych. W pobliżu powinny znajdować się szkoły i przedszkola. Dobrze, by na osiedlu i w pobliżu nie zabrakło bezpiecznych placów zabaw i terenów zielonych. Rodzinne mieszkanie nie musi być duże, jednak powinno mieć co najmniej 2 pokoje oraz wygodny salon.

Seniorzy

Seniorzy poszukują niedużych, niedrogich mieszkań w spokojnej okolicy – blisko centrum lub dobrze z nim skomunikowanych. Jeśli w budynku nie ma windy, warto postawić na lokal co najwyżej na pierwszym piętrze.

Warto również widzieć, na co zwracają uwagę najemcy, poszukując idealnego mieszkania. Najważniejszym czynnikiem jest oczywiście cena. To właśnie według tego kryterium poszukujący mieszkania najczęściej sortują wyniki. Tańsze oferty z pewnością mogą liczyć na większy odzew niż te droższe. Dla najemcy ważny jest również miesięczny koszt utrzymania mieszkania – to istotne, by były one możliwie jak najniższe i przewidywalne. Istotne jest także praktyczne i nowocześnie urządzony lokal. Najemcy obawiają się ogrzewania na prąd, które może generować wysokie koszty.

Na co uważać?

Zanim zdecydujemy się na zakup danego lokalu, sprawdźmy plany zagospodarowania przestrzennego dla okolicy. Zmiana układu dróg czy duża inwestycja wpłyną na wartość wybranego mieszkania. Jeśli w pobliżu planowana jest budowa obiektu użyteczności publicznej, wartość lokalu dla pewnej grupy najemców zdecydowanie spadnie.

Zwróćmy również uwagę na fakt, iż nieruchomość może mieć wady prawne. Sytuacje te najczęściej dotyczą rynku wtórnego, co nie zmienia faktu, że powinniśmy zachować czujność także w przypadku zakupu od dewelopera. Kupując mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem, warto również zadbać o jego kompleksowe ubezpieczenie. Pozwoli to uniknąć nam nieprzewidzianych kosztów w przypadku powstania awarii. Zanim zdecydujemy się na podpisanie aktu notarialnego, warto dokonać szacunkowej analizy zysków, jakie możemy uzyskać w stosunku do poniesionych kosztów. Jest to szczególnie polecane w przypadku nieruchomości wymagających przeprowadzenia remontu.

Podsumowanie

Jeśli chcesz zarobić na kupnie mieszkania własnościowego, nie podejmuj pochopnych decyzji. To Twoja pierwsza inwestycja? Zdecyduj się na mniejszy lokal – kawalerkę lub nieduże mieszkanie dwupokojowe. Pozwoli Ci to ograniczyć ryzyko i zdobyć doświadczenie. Postaw na lokal w pobliżu swojego miejsca zamieszkania – będzie Ci łatwiej do niego dojechać i monitorować sytuację bez zbędnych kosztów. Kupując mieszkanie na wynajem, pamiętaj o swoim docelowym najemcy i dopasuj do jego potrzeb rozkład lokalu, metraż, a także lokalizację.

Planujesz sprzedać mieszkanie, które jest aktualnie wynajmowane? Z tego artykułu dowiesz się, jak przygotować się do transakcji.