Kredyt hipoteczny jest jedną z najpopularniejszych form finansowania zakupu mieszkania. Związek Banków Polskich po raz kolejny opublikował raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości w Polsce. Jak kształtowała się w badanym okresie struktura nowo udzielonych pożyczek oraz jakie były średnie ceny transakcyjne mieszkań w wybranych większych miastach w Polsce? Wszystkie te dane prezentujemy w tym artykule — zapraszamy do lektury.

Rynek pierwotny

Ostatnie dane przekazane przez deweloperów jasno pokazują, że rynek pierwotny się stabilizuje. Analitycy uważają jednak, że pojęcie to zostało użyte na wyrost. Zdecydowanie lepszym terminem byłoby określenie, iż popyt na nowe mieszkania znacznie zmniejszył się w porównaniu z poprzednimi okresami. Na tym etapie czekamy jednak na dane z GUS, które potwierdzą to informacje. Aktualnie wiadomo jedynie, że deweloperzy rozpoczynają zdecydowanie mniej inwestycji niż dotychczas. Porównując do poprzedniego kwartału liczba rozpoczynanych budów lokali mieszkalnych, spadła o prawie 5% natomiast pozwoleń budowlanych aż o 8%. Dane te zupełnie inaczej kształtują się, jeżeli porównamy inwestycje podjęte w 2017 roku oraz w 2018 roku. Liczby jasno wykazują wzrost na poziomie przekraczającym 30% w relacji obydwu tych okresów. Dane te potwierdzają wcześniejsze przypuszczenia analityków, że rok 2018 najprawdopodobniej będzie rekordowym okresem w zakresie działalności budowlanej sektora deweloperskiego.

Kredyt hipoteczny — warunki uzyskania

Zdecydowanie mniej optymistycznie wygląda kwestia udzielanych kredytów hipotecznych. Banki już teraz sygnalizują zaostrzenie kryteriów ich udzielania. Może to także wynikać z faktu, że już za kilka tygodni rok 2018 zostanie ogłoszonym rekordowym w sprzedaży kredytów hipotecznych. Według aktualnych danych wyniki akcji pożyczkowych wzrosły o 85 – 90% w stosunku do roku poprzedniego. Szacuje się, że po 8 latach banki przekroczą w tym roku poziom 200 tys. kredytów hipotecznych o wartości ponad 50 mld złotych. Warto przy tym zauważyć, że jest to poziom nienotowanym od 10 lat, czyli od czasu wybuchu kryzysu subprime.

Systematycznie rośnie także średnia wartość kredytu mieszkaniowego. W trzecim kwartale tego roku przekroczona została kwota 260 tysięcy złotych. Analitycy zwracają uwagę na fakt, że zaciąganiu wyższych kredytów sprzyjają dobre warunki makroekonomiczne w polskiej gospodarce i rosnące płace. Nie zmienia to jednak faktu, że zjawisko to jest także wymuszony zmieniająca się sytuacją na rynku w zakresie popytu i podaży. Zmiana wartości zaciąganych kredytów jest częściowo wymuszona stałym wzrostem cen mieszkań oraz zainteresowaniem większymi powierzchniami. Z kolei podwyżki cen lokali spowodowane są szybko drożejącymi materiałami budowlanymi, rosnącymi cenami gruntów, a przede wszystkim zdecydowanym wzrostem kosztów pracy w sektorze budowlanym. Zjawisko to napędzane jest wzmożoną podażą, która stara się odpowiedzieć na duży popyt na mieszkania, którą z kolei podtrzymują tanie kredyty.

Z pozoru może się wydawać, że gospodarka pracuje niezwykle stabilnie. Nie zmienia to jednak faktu, że analityce cały czas bacznie przyglądają się wszystkim zmianom. Każdy chce bowiem uniknąć kryzysu sprzed 8 lat. Niepokój części analityków budzą ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym. Aktualnie coraz bardziej zbliżają się one do poziomu sprzed kilku lat. Tempo wzrostu cen zwłaszcza w ostatnim roku było wysokie. Jak zmiany te kształtowały się w porównaniu do III kwartału 2017 roku? Wzrost przeciętnej ceny transakcyjnej za 1 mkw powierzchni użytkowej mieszkania widoczne są we wszystkich analizowanych lokalizacjach. Najwyższy aż 13% odnotowano w Gdańsku, przeciętny 9% w aglomeracji katowickiej, natomiast 6% we Wrocławiu.

Uwagę analityków przykuwa także znaczny wzrost stawki czynszu najmu mieszkań. Największą zmianę w okresie ostatnich 12 miesięcy zanotowały miasta:

• Warszawa – 10,07%;

• Gdańsk – 11,90%;

• Łódź – 12,79%;

• pozostałe miasta — około 4%.

Co ciekawe ostatnie dane podają, że wzrosła liczba nie tylko zakupów realizowanych przy pomocy kredytów hipotecznych. W III kwartale 2018 roku odnotowano podwyższenie liczby transakcji również za gotówkę. Z kolei zestawienia liczby podatników rozliczających dochód z najmu również wskazuje na zdecydowany wzrost. Aktualnie szacuje się, że ponad 650 tysięcy osób uzyskuje dodatkowe środki z tego tytułu. Szybko zmienia się też liczba obywateli osiągających dochody wyłącznie z najmu. W roku 2013 liczyła ona 25 tysięcy osób, a obecnie wynosi ona dwa razy więcej. Zjawisko to nie dziwi jednak analityków. Według najnowszych danych stawki czynszu wzrastają w okresie ostatnich 4 lat zdecydowanie szybciej niż ceny transakcyjne mieszkań

Średnia wysokość zaciąganych kredytów

Średnia wartość kredytu mieszkaniowego stale wzrasta. W III kwartale 2018 roku osiągnęła poziom 260 368 zł. Wartość ta jest o 4 963 zł (1,94%) wyższa w porównaniu z poprzednim kwartałem. W tym samym okresie przeciętna wartość kredytu walutowego spadła o 11 157 zł, czyli 4,85% i wyniosła 219 045 zł. Natomiast średnia kwota pożyczki mieszkaniowej udzielonej w złotówkach wyniosła 261 084 zł. Dane te jasno wskazują na wzrost o 5 223 zł (2,04%) w stosunku do wartości zarejestrowanej w II kwartale 2018 roku. W odniesieniu do III kwartału ubiegłego roku przeciętna wartość nowych kredytów mieszkaniowych udzielonych w polskiej walucie wzrosła o 9,95% (nominalnie o 23 630 zł). Jeżeli zaś chodzi o średnią wartość pożyczek denominowanych w obcych walutach, obserwujemy spadek o 36,83%. Podsumowując średnia wartość kredytu hipotecznego ogółem udzielonego w III kwartale 2018 roku, wzrosła o 8,96%, czyli o 21 412 zł w stosunku do poprzedniego roku.

Kredyty mieszkaniowe w największych miastach Polski

W III kwartale 2018 roku odsetek kredytów mieszkaniowych udzielonych w największych polskich aglomeracjach spadł o 0,92 p.p. i wyniósł 67,90%. Zjawisko to w dużej mierze związane jest ze spadkiem udziału Warszawy we wszystkich nowo udzielonych pożyczkach mieszkaniowych w Polsce. W badanym kwartale w stolicy wyniósł on jedynie 36,14%, czyli mniej o 1,03 p.p. O 0,39 p.p. spadł również udział kredytów udzielonych w aglomeracji katowickiej. W pozostałych badanych miastach zaobserwowano minimalne zmiany. W odniesieniu do analogicznego okresu 2017 roku odnotowano spadek udziału kredytów udzielonych w stolicy (o 3,83 p.p.), w aglomeracji katowickiej (o 1,07 p.p.) i w Szczecinie (o 0,63 p.p.). Jeżeli zaś chodzi o wzrosty, zostały one zarejestrowane we Wrocławiu (o 1,96 p.p.), w Trójmieście (o 1,83 p.p.), w Poznaniu (o 1,47 p.p.) oraz w Krakowie (o 1,15 p.p.). W ujęciu rocznym udział umów o kredyt hipoteczny zawartych w dziewięciu największych polskich aglomeracjach wzrósł o 0,37 p.p.

Ranking kredytów hipotecznych znajdziesz tutaj.