Otrzymałeś spadek, w skład którego wchodzi nieruchomość i chcesz wiedzieć, jak oszacować wartość mieszkania? Z tego artykułu dowiesz się, jak prawidłowo ją określić oraz z jakich narzędzi można skorzystać.

Spadek wartości mieszkania

Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na fakt, że wartość mieszkania nabytego w drodze spadku ustalana jest na stan jego otrzymania. Zgodnie z przepisami dniem uzyskania nieruchomości jest śmierć spadkodawcy. W praktyce oznacza to więc, że wszelkiego rodzaju wydatki związane z mieszkaniem nie podnoszą jej wartości. Jeżeli więc spadkobiercy zdecydują się na przeprowadzenie remontu, to przeprowadzona modyfikacja będzie wyłączona z podstawy opodatkowania. Chcąc skorzystać z tego rodzaju ulgi, należy przede wszystkim zadbać o dokumentację zdjęciową potwierdzającą stan nieruchomości z momentu jej nabycia. Dobry rozwiązaniem będzie także zachowanie wszelkiego rodzaju rachunków i faktur potwierdzających, że remonty zostały przeprowadzone już po otrzymaniu spadku. Kompletowanie powyższej dokumentacji może okazać się pomocne w sytuacji, gdy urząd skarbowy podważa podaną wartość mieszkania wskazując na jej zaniżenia.

Należy również pamiętać, że w tym wypadku przepisy działają w obydwie strony. Jeżeli już po nabyciu spadku nastąpiła znaczna utrata wartości nieruchomości wskutek działań spadkobierców, urząd skarbowy nie weźmie jej pod uwagę, określając stan mieszkania. Wyjątkiem od tej zasady są zdarzenia powstałe wskutek okoliczności, za które strony nie ponoszą odpowiedzialności.

W przypadku, gdy przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek nieruchomości spowodowany siłą wyższą (np. pożar), do ustalenia wartości przyjmuje się jej stan w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek, należne z tytułu ubezpieczenia, wlicza się do podstawy opodatkowania.

W jaki sposób urząd skarbowy oblicza wartość nieruchomości

Dla urzędu skarbowego wyznacznikiem, czy płatnik podał prawidłową cenę za nieruchomość, jest wartość rynkowa mieszkania. Dokładny sposób jej wyliczenia określany został w przepisach. Zgodnie z art. 8 ust. 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn wartość rynkową należy określić na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu, stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Jeżeli spadkobierca nie określi w zeznaniu podatkowym przedmiotowej wartości lub w ocenie urzędu będzie ona nieprawidłowa, zostanie on wezwany do jej skorygowania lub złożenia stosownych wyjaśnień. Od momentu otrzymania pisma, mamy na to 14 dni. Jeżeli w tym terminie nie skorygujemy podanej wartości, urząd skarbowy może wykonać oszacowanie, korzystając z opinii biegłego. W przypadku gdy wartość przez niego wskazana będzie różniła się o ponad 33% od tej wskazanej przez spadkobiercę, kosztami wykonania czynności zostanie obciążony płatnik.

Jak wycenić mieszkanie za darmo

Wyceny nieruchomości możemy dokonać samodzielnie. Wartość rynkową sprawdzimy, porównując ceny mieszkań o podobnych parametrach publikowane na portalach ogłoszeniowych. Mimo iż możemy wycenić mieszkanie samodzielnie, wielu spadkobierców niechętnie korzysta z tego rozwiązania. Znalezienie przynajmniej kilku podobnych ofert wcale nie jest proste. Przy ustalaniu wartości spadku musimy wziąć pod uwagę liczne czynniki. Sporządzenie samodzielnej wyceny dodatkowo utrudnia fakt, że większość z nich jest równie istotna i ma wpływ na wysokość ceny, jaką możemy uzyskać za mieszkanie.

Z samodzielnej oceny wartości zazwyczaj korzystamy wtedy, gdy mieszkanie należy do grupy popularnych nieruchomości. Rozwiązania tego nie zaleca się w przypadku lokali wymagających przeprowadzenia generalnego remontu. W takich wypadkach wartość spadku jest zazwyczaj dużo niższa od rynkowej, w związku z czym należy spodziewać się reakcji ze strony urzędu skarbowego. W przypadku zakwestionowania wartości konieczne będzie przedstawienie dowodów potwierdzających, że wskazana przez spadkobiercę wycena jest zgodne ze stanem faktycznym. Oczywiście w tym celu możemy posłużyć się dokumentacją zdjęciową, jednak nie w każdym wypadku jest ona wystarczającym dowodem. Jeżeli nabywamy nieruchomość w drodze spadku, której wartość jest niższa od rynkowej, zaleca się zlecenie wykonanie operatu firmie zewnętrznej.

Sonar wycena nieruchomości online

Oszacowanie wartości nieruchomości można dokonać bezpłatnie nie tylko samodzielnie. W internecie znajdziemy liczne wyceniarki, które w kilka sekund porównają ceny podobnych mieszkań. Dzięki temu nie tracąc czasu, w szybki sposób możemy uzyskać informację, jaka jest wartość nabytej nieruchomości. Jedną z najpopularniejszych wyceniarek jest sonarhome.pl. Jeżeli chcemy skorzystać z tego narzędzia, należy przygotować kilka niezbędnych informacji dotyczących mieszkania. Do najbardziej podstawowych danych należą te określające lokalizację nieruchomości oraz rok jej wybudowania. Wyceniarka analizuje tysiące ofert, biorąc także pod uwagę, czy do mieszkania przynależy balkon, piwnica lub miejsce postojowe.

Spadek a wartość mieszkania — wycena rzeczoznawcy

Jeżeli chcemy uzyskać dokument, który będzie można przedstawić w urzędzie skarbowym, konieczne jest skorzystanie z usług rzeczoznawcy. Decydując się na sporządzenie operatu szacunkowego, należy przygotować się na kilka utrudnień. Przede wszystkim niezbędne jest umówienie się z rzeczoznawcą na oględziny przedmiotowej nieruchomości. Dodatkowo koszt sporządzenia dokumentu zaczyna się od 400 zł w przypadku niewielkich mieszkań. Na wykonany operat będziemy musieli także poczekać. Szacuje się, że minimalny czas wynosi 4 dni, przy czym maksymalny może wynieść nawet 3 tygodnie.

Jak obliczyć wartość spadku

Wartość otrzymanego spadku wylicza się na podstawie regulacje prawne. Podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (ustawa z dnia 28 lipca 1983 r., t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 142, poz. 1514 z pózn. zm.) stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów. Jakie wydatki mogę więc zostać wzięte pod uwagę? Przy nabyciu spadku do długów i ciężarów zalicza się koszty leczenia i opieki w czasie ostatniej choroby spadkodawcy w przypadku gdy nie zostały one pokryte za jego życia. Do wydatków możemy także zaliczyć także te poniesione w związku z pogrzebem spadkodawcy łącznie z nagrobkiem. Koszty te zostaną wzięte pod uwagę, jeżeli nie pokryto ich z majątku spadkodawcy, z zasiłku pogrzebowego lub nie zostały zwrócone w innej formie.

Do długów i ciężarów zaliczamy także wydatki związane z postępowaniem spadkowym, wynagrodzeniem należnym wykonawcy testamentu, obowiązkiem wykonania zapisów i poleceń zamieszczonych w testamencie, czy wypłatami z tytułu zachowku. W tym miejscu warto zwrócić uwagę na fakt, że przepisy nie określają zamkniętego katalogu czynności obciążających nabyty spadek. W związku z tym do długów spadkowych można zaliczyć także wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne. Do grupy ciężarów zaliczymy również nakłady finansowe poczynione przez spadkobierców czy hipotekę zabezpieczającą kredyt bankowy ustanowioną na nieruchomości spadkowej. W tym miejscu należy jedynie pamiętać, że do obciążeń nie zaliczamy wydatków poniesionych po dniu odziedziczenia danej rzeczy czy mieszkania. Warto także pamiętać, że wszelkiego rodzaju długi i ciężary dotyczą spadku jako całości. W tym wypadku nie ma znaczenia ile dokładnie kosztów, poniósł każdy ze spadkobierców. Dochodzenie roszczeń w tym zakresie może odbywać się na drodze procesu cywilnego.