Flip mieszkania przez wiele osób uznawany jest za opłacalną formą inwestowania. Jego ideą jest zakup nieruchomości, a następnie jej sprzedaż z zyskiem. Dowiedz się, na czym polega ta metoda oraz jak się z niej rozliczyć z podatku.

Flip mieszkania — co to znaczy

Flipping mieszkań, flip czy house flipping to określenia jednej z metod zarabiania na nieruchomościach. Jej ideą jest zakup mieszkania w okazyjnej cenie i sprzedaż z jak największym zyskiem. Jak to zrobić? W tym przypadku mamy dwie możliwości. Jedną z nich jest wyszukanie lokalu w średnim przedziale cenowym, który nie wymaga ponoszenia dodatkowych nakładów, a następnie zbycie jej drożej. Inną opcją jest zakup nieruchomości, przeprowadzenie remontu, aby podnieść wartość danego mieszkania i wystawienie oferty sprzedaży.

Jakie czynniki odpowiadają za powodzenie strategii flippingu?

Stopa zysku z inwestycji flippingu jest uzależniona od kilku ważnych czynników. Jednym z nich jest czas. Ma on duży wpływ na powodzenie flippu, ponieważ źle oceniony stan mieszkania może znacznie wydłużyć remont i zwiększyć koszty, co ostatecznie przełoży się na mniejszy zysk z inwestycji. Warto więc odpowiednio zaplanować harmonogram remontu i regularnie go kontrolować. Odnowiona nieruchomość powinna też zostać jak najszybciej sprzedana. Każdy kolejny miesiąc to dodatkowe koszty w postaci ponoszenia opłat administracyjnych oraz rachunków. Czynniki te zdecydowanie zmniejszają zarobek inwestora. Wyjątkiem od tej zasady jest inwestowanie w nieruchomości w okresie nagłego wzrostu cen. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia kilka lat temu, kiedy to dni decydowały o tym z jak dużym zyskiem, sprzedawane było mieszkanie. W okresie nagłego wzrostu cen warto dokładnie obserwować rynek. Dobry inwestor sprzeda nieruchomość nie wtedy, gdy dopiero się on rozpoczyna, lecz w momencie, kiedy osiągnie swoje maksimum.

Istotnym elementem strategii flappingu jest kapitał na sfinansowanie inwestycji. Efektywne zarabianie na inwestowaniu w nieruchomości zależy bowiem od szybkości finalizacji transakcji. Natychmiastowa wypłata środków zawsze będzie argumentem dla osoby sprzedającej, aby obniżyć cenę mieszkania. Nie każdy jednak dysponuje taką kwotą na start. W tym celu możemy postarać się o uzyskanie pożyczki ze spłatą balonową. Jest to bardzo korzystne rozwiązanie dla inwestorów, ponieważ przez pierwszy okres przedsiębiorca reguluje tylko odsetki, a dopiero pod koniec kredytu – całą kwotę zobowiązania. Taki sposób pozwala na zachowanie płynności finansowej do czasu, aż inwestycja przyniesie spodziewany zysk.

W tego typu inwestycji ważny jest również wybór odpowiedniej lokalizacji na flipa. Najlepiej, jeśli będzie ona atrakcyjna dla rodzin z dziećmi lub dobrze skomunikowana pod kątem inwestycji na wynajem. Ryzykowne mogą okazać się natomiast inwestycje w dzielnice z „potencjałem”. Należą do nich te miejsca, w których komunikacja oraz infrastruktura dopiero się rozwija. Mieszkanie na flipa musi być w dobrej lokalizacji w momencie jego zakupu.

Koszty związane z flipem

Tak jak w przypadku klasycznego zakupu innych nieruchomości, na koszt inwestycji ma wpływ nie tylko jej cena. Z zakupem mieszkania na flipa wiąże się też konieczność podniesienia dodatkowych opłat za:

• remont – zależy od stanu, w jakim znajduje się dana nieruchomość,

• podatek od nieruchomości,

• opłaty administracyjne i rachunki,

• podatek dochodowy – zależy od wybranej metody rozliczenia,

• koszty notarialne takie jak: wpisu do hipoteki, wypisy z aktu i taksa,

• w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego podatek od czynności cywilno-prawnych, który wynosi 2% od ceny transakcji.

Dodatkowo mogą, pojawić się koszty związane z pracą architekta wnętrz, kredytu hipotecznego, home stageingu i prowizja dla agencji nieruchomości.

Ile można na tym zarobić?

Na pojedynczym flipie można liczyć na zysk od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Stopa zwrotu z inwestycji zależy od kilku czynników. Więcej zarobimy na nieruchomości znajdującej się w popularnej dzielnicy dużego miasta niż w małej miejscowości. Równie ważne są też umiejętności inwestora, który wykorzysta je podczas negocjacji ceny zakupu mieszkania, wykonania dokładnego kosztorysu remontu czy oszacowania czasu sprzedaży.
Łowcy flippingowych okazji powinni jednak zachować szczególną ostrożność podczas zakupu mieszkania. Stan budownictwa w naszym kraju jest dużą przeszkodą przy tego typu inwestycjach. Nieruchomości zlokalizowane w budynkach z XX wieku często wymagają generalnego remontu. Odnowione mieszkanie może wyglądać zachęcająco, lecz zniszczona kamienica lub blok, w którym się znajduje, może negatywnie wpłynąć na postrzeganie lokalu przez potencjalnych klientów.

Dla kogo house flipping?

Każdy sposób inwestowania niesie ze sobą ryzyko. Należy przy tym zauważyć, ze w tym wypadku jest to o tyle niekomfortowa sytuacja, że kwota potrzebna na start jest dość wysoka. Flipping polecany jest więc osobom, które rozpoczynając, mają odpowiednią wiedzę oraz własne środki na zakup. Dodatkowym plusem będzie prowadzenie działalności związanej z przeprowadzaniem remontów. W ten sposób nie tylko oszczędzamy pieniądze na innych wykonawcach, ale także nie martwimy się o terminowość czy rzetelność prac.

Flipy a podatki

Handel nieruchomościami zgodnie z prawem jest związany z prowadzeniem działalności gospodarczej. Aby jednak można było ją za taka uznać, musi mieć charakter ciągły. Początkujący inwestor może sprzedać 3-4 mieszkania w ciągu roku. To daje nam szansę na sprawdzenie tej formy inwestowania przed podjęciem decyzji o założeniu spółki. Jeśli więc zdecydujemy się na pierwsze mieszkanie na flipa, możemy odprowadzić za nie podatek liniowy lub rozliczyć się jako osoba fizyczna skalą podatkową.

Ulg w podatkach nie jest wiele i zazwyczaj nie dotyczą one inwestorów. Jedną z nich jest bowiem sprzedaż mieszkania po 5 latach od zakupu, Inwestowanie przebiega jednak zdecydowanie bardziej dynamicznie. Ulga ta może jedynie dotyczyć sytuacji, w których zakup realizowany był z myślą o najmie. W takich sytuacjach inwestor cierpliwie czeka na wzrost cen, aby następnie z zyskiem sprzedać mieszkanie.

Jak znaleźć mieszkanie na flipa?

Okazje mieszkań w niskich cenach pojawią się codziennie. Lokale sprzedawane są z różnych powodów, nie zawsze z myślą o jak największym zysku. Niektóre osoby pilnie potrzebują gotówki. Inne muszą wyjechać i zależy im na czasie lub też planują zakup innej nieruchomości. Doskonałym miejscem na znalezienie mieszkania na flipa będzie np. serwis ogłoszeniowy Sonarhome. Oferuje on mieszkania także po niższej cenie niż wartość rynkowa. Jest to jedyny portal w Polsce, na którym inwestor znajdzie dokładną analizę cenową danej nieruchomości w kontekście obecnej sytuacji mieszkaniowej. Tak precyzyjne dane będą przydatne nie tylko dla osób, które rozpoczynają swoją przygodę z flipowaniem, ale także dla doświadczonych inwestorów.