W przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia zobowiązani jesteśmy do zapłaty podatku PIT. Możemy jednak skorzystać ze zwolnienia, jeśli w ciągu dwóch lat przeznaczymy uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe. Pozostaje więc pytanie, na co dokładnie możemy wydać pieniądze uzyskane ze sprzedaży. Odpowiedź znajdziemy między innymi w indywidualnej interpretacji wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14.11.2018 r. nr 0115-KDIT2-1.4011.323.2018.2.MN. Dowiedz się na co możemy przeznaczyć środki ze sprzedaży nieruchomości, aby móc skorzystać z ulgi.

Działka inwestycyjna na prawo do ulgi mieszkaniowej

Zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej jedynie przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe zwalnia od podatku dochodowego. W tym miejscu należy jednak zwrócić uwagę na fakt, że ulga ta nie dotyczy spłaty kredytu zaciągniętego na zbywane mieszkania. Celem takim nie jest także zakup gruntu budowlanego, na którym nie zamierzamy wybudować nieruchomości, która zaspokoiłaby nasze potrzeby lokalowe.

Jako potwierdzenie takiego stanowiska należy wskazać art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509 z późn. zm.). Zgodnie z jego treścią opodatkowaniu podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem tych wymienionych w art. 21, 52, 52a oraz 52c. Wyłączeniu podlegają także przychody, od których na podstawie przepisów ordynacji nie pobiera się podatku.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

• nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości,

• spółdzielczo — własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

• prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Zastosowanie wyżej wymienionych przepisów ma miejsce wtedy, gdy zbycie nie następuje w wyniku wykonywanej działalności gospodarczej. Sprzedaży musimy także dokonać przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Wysokość podatku dochodowego określona jest na 19%, zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8.

Pozostaje więc pytanie, w jaki sposób obliczyć kwotę należną urzędowi skarbowemu. Przychód, który podlega opodatkowaniu to różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Czym są koszty uzyskania przychodu

Przede wszystkim należy pamiętać, że mamy obowiązek udokumentowania wszelkiego rodzaju poniesionych kosztów. W przypadku sprzedaży nieruchomości będą to nie tylko wydatki związane z remontami wykonywanymi w mieszkaniu w czasie jego posiadania. W tym wypadku kosztami będzie także cena, jaką zapłaciliśmy za lokal. Aktualnie obowiązujące przepisy odnoszą się także do sytuacji, w których nieruchomość nabywamy w drodze spadku lub darowizny. W tym wypadku kosztami są nie tylko przeprowadzone remonty w mieszkaniu, ale również kwota zapłacona z tytułu podatku od spadków i darowizn. W tym miejscu należy także zwrócić uwagę na fakt, że nakłady poniesione przez właściciela obliczamy na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Warto także pamiętać, że w przypadku nabycia praw do działki kosztem będą także wydatki, jakie zostały poniesione w związku z budową budynku mieszkalnego.

Definicja wydatków na własne cele mieszkaniowe

Analizując dotychczasowe ustalenia, pozostaje zadać sobie pytanie, czym są wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe. W tym miejscu organ podatkowy zwraca także uwagę, że niezwykle istotny jest również czas, w jakim je wykorzystaliśmy. Przypomnijmy, iż dochód uzyskany z tytułu zbycia nieruchomości nabytej przed upływem pięciu lat, możemy przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe w terminie dwóch lat od jej sprzedaży.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uznawane jest:

• nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu, lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

• zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.

Co ważne przepisy te dotyczą nieruchomości położonych nie tylko w Polsce, ale także w państwach członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Pozostaje więc pytanie, czy dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości można przeznaczyć na spłatę posiadanego kredytu bankowego, w przypadku gdy chcemy skorzystać z ulgi podatkowej. Odpowiedź także znajdziemy w przepisach.

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 25 pkt 2 za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uznaje się także:

• spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia,

• uregulowanie należności z tytułu kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia,

• spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.

Dla kredytobiorców istotny jest również fakt, że zadłużenie może powstać w wyniku umowy zawartej nie tylko z bankiem. W tym wypadku bierzemy także pod uwagę spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe. Przedmiotowa instytucja finansowa może mieć także siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym kraju należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego, lub też będącego członkiem Konfederacji Szwajcarskiej.

Przepisy określają także sytuacje, w których poniesione wydatki nie dają prawa do skorzystania z ulgi podatkowej. Zgodnie z art. 21 ust. 28 należą do nich:

• nabyte grunty lub udziały w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku,

• budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, adaptacja lub remont budynku albo jego części przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Kiedy możemy mówić o zwolnieniach z wydatków

Powyżej wskazano sytuacje, w których poniesione wydatki dają prawo do skorzystania z ulgi podatkowej. W tym miejscu należy jednak zauważyć, że ustawodawca nie zastrzegł, że podatnik musi ograniczać się do jednego lokalu czy budynku mieszkalnego. W tym wypadku jedyny warunek, jaki należy spełnić to zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Czy brak ograniczenia do zakupu jednej nieruchomości można uznać za niedopatrzenie ze strony organu podatkowego? Zdecydowanie nie. Celem ustawodawcy jest bowiem zachęcenie podatnika do nabywania kolejnych nieruchomości, które zaspokoją jego potrzeby mieszkaniowe. Kupując kolejne lokale, warto zachować zdrowy rozsądek. Należy bowiem pamiętać, że w przypadku posiadania więcej niż jednej nieruchomości konieczne będzie racjonalne udowodnienie organowi podatkowemu, że wszystkie nabyte lokale służą do zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych.

Czym jest realizacja własnych celów mieszkaniowych

Powszechnie uznaje się, że zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych odbywa się poprzez zakup kolejnej nieruchomości. W praktyce rzeczywiście najczęściej spotykamy się z taką sytuacją, jednak ustawodawca przewidział także kilka innych możliwości. W świetle obowiązujących przepisów przeznaczenie części przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na wybudowanie domu na posiadanej działce niezabudowanej w celu zamieszkania w nim można uznać za wydatek na własne cele mieszkaniowe. Należy jednak pamiętać, że zwolnienie podatkowe części dochodu będzie miało zastosowanie tylko wówczas, gdy zarówno nabycie materiałów budowlanych, jak i ich wykorzystanie na budowę domu mieszkalnego, nastąpi nie później niż w okresie dwóch lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym podatnik dokonał odpłatnego zbycia nieruchomości.

Własne cele mieszkaniowe a spłata kredytu

Jak wspomniano wyżej skorzystanie z ulgi podatkowej, dotyczy także sytuacji, kiedy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przeznaczymy na spłatę kredytu. Powyższa zasada ma jednak kilka wyjątków. Podatnik, rozliczając transakcję sprzedaży nieruchomości, zobowiązany jest uwzględnić wydatki w postaci nakładów poniesionych na posiadaną nieruchomość. Uwzględnienie spłaty kredytu, którym je sfinansowano, jako kosztu poniesionego na cel mieszkaniowy jest niezgodne z prawem. Tego rodzaju działanie oznaczałoby, że podatnik odliczyłby dwukrotnie te same wydatki, a tego zabrania art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Należy również zwrócić uwagę na fakt, że nie możemy samodzielnie zdecydować czy kwota przeznaczona na spłatę kredytu zostanie zakwalifikowana jako wydatek na cele mieszkaniowe, czy jako koszty uzyskania przychodu. Ustawodawca jasno określił bowiem zasady obliczenia należnego podatku. Zgodnie z obowiązującymi przepisami podstawą jest dochód. Obliczamy go biorąc pod uwagę przychód obniżony o poniesione koszty.

Z podobną sytuacją mamy do czynienia wtedy, gdy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostają przeznaczone na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanego mieszkania. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 25 maja 2017 r. sygn. I Sa/Gd 408/17 uznał, że

[…] Bez wątpienia celem zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.f., jest wspieranie podatników podatku dochodowego od osób fizycznych w zaspokajaniu ich własnych potrzeb mieszkaniowych. Przeznaczenie przez podatnika przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkaniowej na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości, nie może być uznane za działanie zmierzające do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych podatnika. Zbycie nieruchomości mieszkaniowej nie zaspokaja bowiem potrzeb mieszkaniowych. W opinii sądu takie działanie byłoby sprzeczne nie tylko z celem omawianego zwolnienia, ale godziłoby także w konstrukcję podatku dochodowego od osób fizycznych […].