Ceny nieruchomości to jeden z najbardziej istotnych tematów w ostatnim czasie. Ciągły wzrost powoduje, że wielu ekspertów sugeruje nadchodzący spadek transakcji mieszkań. Jak ceny nieruchomości kształtują się po pierwszej połowie 2019 roku oraz jakie są prognozy na końcówkę roku? Na te pytanie odpowiemy w tym artykule. Zapraszamy do lektury.

Co ma wpływ na ceny nieruchomości

Jak podają dane pierwsza połowa 2019 roku to wzrost cen mieszkań średnio o nawet 11% w stosunku do poprzednich 12 miesięcy. Z powyższego jasno wynika, że utrzymuje się niezwykle silny, dwucyfrowy wzrost. Nie zmienia to jednak faktu, że zdaniem ekspertów pogorszenie warunków kredytów i utrudnione ich otrzymanie, przyczyni się do obniżenia cen w najbliższych miesiącach. Nie bez znaczenia pozostają też inne czynniki takie jak ceny działek, materiałów budowlanych, a nawet sytuacja ekonomiczna nabywców oraz ich potrzeby mieszkaniowe.

Analizując aktualne dane od razu widać, że średnia cena za 1 mkw nieruchomości w największych polskich miastach jest o 1/10 wyższa niż jeszcze rok temu. W pierwszej połowie 2019 r. największy wzrost odnotowano w Gdańsku, Katowicach i Białymstoku. Najmniej mieszkania podrożały w Łodzi. Zgodnie z aktualnymi danymi ceny wzrosły tam o zaledwie 6%. Najdroższe mieszkania kupimy w stolicy. W Warszawie cena za 1 mkw osiąga nawet 10 000 zł. Najtańsze nieruchomości są natomiast w Rzeszowie. W tym mieście sprzedający oczekują za 1 mkw niecałe 5200 zł. Jak wynika z opublikowanych danych, podobne zmiany obserwuje się zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym.

Prognozując na temat dalszych zmian cen na rynku nieruchomości, nie można pominąć sytuacji gospodarczej, która wymusza szczególnie na deweloperach sporą ostrożność w inwestycjach. Mimo wzmożonego popytu inwestorzy biorą pod uwagę wspomniane wcześniej rosnące ceny gruntów, materiałów oraz samej robocizny. Czynniki te sprawiają, że z punktu widzenia deweloperów, koniunktura w najbliższych miesiącach może ulec pogorszeniu.

Ceny nieruchomości a brak mieszkań

Mimo rosnących cen nieruchomości popyt się nie zmniejsza. Aktualnie szacuje się, że w całej Polsce na rynku pierwotnym brakuje około 2,1 mln mieszkań. Rosnące ceny gruntów w odniesieniu do ogólnej sytuacji gospodarczej sprawiają, że prognozy w tym zakresie wcale nie są zadowalające. Eksperci od nieruchomości szacują, że w 2030 roku liczba brakujących mieszkań zwiększy się do 2,7 mln. Czynniki te powodują, że niezależnie od wzrostu cen, popyt na nieruchomości nie zmniejszy się pod warunkiem, że nie nastąpi istotne pogorszenie koniunktury gospodarczej.

Powyższe dane powodują, że deweloperzy starają się inwestować wszędzie tam, gdzie jest to opłacalne, czyli ceny gruntów nie są zbyt wysokie. W pierwszej połowie 2019 roku rozpoczęto budowę niespełna 54 000 mieszkań, co stanowi wzrost o 12,3% w stosunku do poprzednich 12 miesięcy. Jak wynika z aktualnych danych liczba rozpoczętych inwestycji, dwukrotnie przewyższa ilość mieszkań oddanych do użytku w pierwszej połowie 2019 roku.

W powstawaniu nowych nieruchomości z pewnością przeszkadza spadek pozwoleń na budowę. Aktualnie jest on aż o 20% niższy niż w poprzednim roku. Deweloperzy zmagają się dodatkowo z rosnącymi kosztami robocizny, ale również brakiem pracowników oraz atrakcyjnych działek, na których warto budować.

Ceny nieruchomości a sytuacja finansowa gospodarstw domowych

Na wzrost zainteresowania zakupem mieszkań ma wpływ także poprawa sytuacji finansowych gospodarstw domowych. Wzrost wynagrodzeń oraz obniżenie bezrobocia to główne czynniki powodujące zwiększoną liczbę zarówno potencjalnych nabywców, jak i ich zdolności kredytowej. W pierwszej połowie 2019 roku GUS odnotował, że w sektorze przedsiębiorstw przeciętne zatrudnienie wynosi 6382,2 tys. osób, co wskazuje na wzrost o 3,1% w stosunku do roku poprzedniego. Jeżeli zaś chodzi o ogólną stopę bezrobocia, to aktualnie wynosi ona 5,9%, a więc obniżyła się ona o 0,7 pkt proc. w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Nie bez znaczenia jest również wzrost wynagrodzeń. Przeciętna pensja brutto w przedsiębiorstwach wynosi aktualnie 5015 zł, co wskazuje na wzrost o 6,7% w stosunku do poprzedniego roku.

Sytuacja gospodarcza a ceny nieruchomości

Nieustający popyt na nieruchomości nie stanowi jednak o sytuacji całej gospodarki. Po pierwszej połowie 2019 roku Komisja Europejska opublikowała korektę prognozy wzrostu gospodarczego dla poszczególnych krajów. Z opublikowanych tam danych wynika, że Polska gospodarka będzie rozwijała się znacznie wolniej niż w ubiegłym roku. Zdaniem Komisji Europejskiej sytuacja ta będzie miała wpływ na kolejne lata, powodując dalsze spowolnienia. Analizując przedstawione prognozy PKB w 2019 roku, powinien wzrosnąć zaledwie o 3,6%. Jest to niewielki procent w porównaniu do 218 roku, gdzie wyniósł on 4,9%.

Obawy analityków spowodowane są również stale rosnącą inflacją. Eksperci obawiają się bowiem podwyższenia nie tylko stóp procentowych, ale również współczynnika WIBOR, od którego uzależnione jest oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. Warto zwrócić także uwagę na fakt, że w marcu br. inflacja wyniosła 1,7%, a w kwietniu br. już 2,2%. W odniesieniu do zmieniającej się sytuacji gospodarczej wielokrotnie wypowiadał się prezes NBP, zapewniając, że o ile sytuacja gospodarcza nie zmieni się diametralnie, to RPP nie powinno podnieść stopy procentowej aż do 2020 roku. W tym miejscu warto przypomnieć, że od września 2018 roku stopa WIBOR utrzymuje się na poziomie 1,72%.

Zmiany w polityce kredytowej a ceny nieruchomości

Nie bez znaczenia dla sytuacji mieszkaniowej mają planowane zmiany w polityce kredytowej. Jak wynika z badań opublikowanych przez NBP w kwietniu br., banki zamierzają zaostrzyć warunki otrzymywania środków na zakup nieruchomości. Aktualnie nie można powiedzieć jeszcze, na czym dokładnie będą polegać planowane zmiany.

Z ostatnich danych wynika jedynie, że w pierwszej połowie 2019 roku zainteresowanie kredytami nie zmalało. Według BIK, we wspomnianym okresie, wzrosła nie tylko kwota wnioskowana przez kredytobiorców, ale również liczba złożonych dokumentów. W pierwszej połowie br. wnioskowali średnio o finansowanie w wysokości 273,16 tys. zł. Dla porównania w ubiegłym roku w tym samym okresie, kwoty, o jakie starali się kredytobiorcy, były niższe o 9,8%. Jeżeli zaś chodzi o oprocentowanie to w pierwszej połowie roku, wynosiło ono średnio 2,3% przy 10% wkładzie własnym. W tym sektorze obserwujemy więc spadek o 0,3% w stosunku do poprzednich 12 miesięcy.

Na wzrost wniosków może mieć także wpływ nowelizacja ustawy z 4 maja br. Zgodnie z nowymi przepisami bank zobowiązany jest podać dokładną przyczynę odrzucenia wniosku również w przypadku kredytów hipotecznych. Zmiany te mogą doprowadzić do sytuacji, w której kredytobiorcy będą bardziej świadomi swojej sytuacji finansowej, a co za tym idzie, będą mogli podjąć kroki do jej poprawy i uzyskania potrzebnych środków w przyszłości.

Zdaniem ekspertów utrzymujący się popyt na zakup mieszkań w odniesieniu do ogólnej sytuacji gospodarczej może spowodować nie tyle spadek cen, ile zmniejszenie dynamiki ich wzrostu do 1-cyfrowego procentu. Zjawisko to jest już widoczne w niektórych miastach Polski po analizie pierwszej połowy br. 

Informacje na temat nowych inwestycji powstających w Warszawie znajdziesz tutaj.